房地产价格评估的.ppt

重点掌握内容： 房地产价格的概念及形成条件； 房地产供求与价格； 房地产价值和价格的种类； ;房地产价格的概念 房地产价格是指在某个时点上为取得他人房地产而获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义： 房地产价格随市场供求关系变动，因此房地产价格是指某个时点状态下的价格； 不同的房地产权益对应不同价格； 这种代价一般以货币形式支付。 ;房地产价格的形成 房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备3个条件： ①有用性：指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值或效用； ②稀缺性：指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏； ③有效需求：对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买 。;;;;房地产需求的???念 指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。 ;决定房地产需求量的因素 ①该种房地产的价格水平 ； ②消费者的收人水平 ； ③消费者的偏好 ； ④相关物品的价格水平 ； ⑤消费者对未来的预期 ；;;;决定房地产供给量的因素 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有： ①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的开发成本； ③该种房地产的开发技术水平； ④房地产开发商对未来的预期。 ;一般房地产的供给曲线;房地产供求与价格之间的关系 房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关；供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。 ;在理论上可以将房地产的供求状况分为4种类型：①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产总的供求状况；③全国本类房地产的供求状况；④本地区本类房地产的供求状况。 与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。 ;按形成形式分 ⑴成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。 ⑵市场价格：指某特定时期某种房地产在市场上的平均水平价格，是大量成交价格的统计结果 ⑶理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格。是均衡价格 ⑷公开市场价值：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。房地产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件正常 ;⑸清算价值：不符合公开市场价值的“交易双方有较充裕的时间进行交易”或“交易双方是自愿地进行交易的”这两个条件下的价格。 ⑹评估价格：指估价人员针对某种估价目的，对某房地产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。又称：评估价、评估值、评估额、估价结果。; 按政府对价格干预程度 ⑴市场调节价：由经营者自主经营制定，通过市场竞争形成的价格。 ⑵政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及经济适用房销售价格。 ⑶政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。 ;基准地价：指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期的土地使用权区域平均价格； 标定地价：指在基准地价基础上，选择一系列能代表不同用途、不同区位，形状和大小在同类用地中相对接近的标志性宗地，按各自法定最高年限和基准容积率，考虑微观区位和市场行情等而修订评估的土地使用权在某一时期的价格； ;房屋重置价：指在估价期日采用当时的建筑材料、构配件和技术等，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋所需一切合理必要的费用、税金并加上应得利润，体现当时价格水平的货币值经济适用房销售价格； 经济适用房销售价格：指根据政府规定的成本构成项目和利润率所确定的价格。成本构成：征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理费、贷款利息和税金等7项，利润在3%以下。 ;按实物形态分类 ⑴土地价格：简称地价。 根据土地性质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、熟地价格； ⑵建筑物价格：是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。 ⑶房地价格：又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，对于同