房地产基础知识1的.doc

第一章、 基础知识一、 住宅的类型按使用类型分类1、 a、每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，一般为2－4户，大进深的每层可服务于5－8户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体；b、户内生活设施完善，即减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件；c、建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理；d、仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到世界绝大多数国家和地区。2、 　　3、 (别墅)：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 按建筑结构分类1、 砖混住宅：砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 5～6层以下。2、 　　3、  按套内建筑形式分类1、 平层住宅：2、 a、左右错层，即东西错层，一般为起居室和卧室错层；b、前后错层，即南北错层，一般为客厅和餐厅错层。错层住宅利用平面上的错落，使静与动、 30—60公分。因为目前住宅层高2.8米，净高约2.62米左右。 60公分高差，要注意上部楼板结构梁或板底的相对高度关系，避免碰头或产生压迫感。如果错层上下高差较大的，可采用其他错层形式，如“L”、“ㄇ”型。3、 　　4、 1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 　　 二、 房产面积概念　　指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。 =该套房使用面积+结构面积+阳台面积+分摊的共用建筑面积　房屋的使用面积  　　套内建筑面积 =套（单元）内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内使用面积  　　1、 　　2、 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 3、 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 4、 内墙面装饰厚度计入使用面积。 5、 2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。 　　套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。　　公摊面积 　　分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 =公用建筑面积总和/套内建筑面积总和 三、 住宅的三维空间如何规定？　　无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成住宅的“三维空间”，在建筑学中分别称为“开间”、“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。　　住宅的开间　　在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。　　住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。　　住宅的高度可以用“米“或“层“来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。=层高-楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。四、 住宅选择楼层需要考虑的因素　　1、遮挡及采光情况；　　3、环境要求；　　5、住宅楼的总层数。　　一般来说，楼层越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低楼层楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短