第六章房地产市场的.pptVIP

思考与 练习;【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解房地产市场的运行机制和房地产市场的分析方法；掌握房地产市场的类型和特点、房地产供需及其影响因素。 【教学重点及难点】土地供给与需求含义及其影响因素、房地产市场类型、房地产供需及其影响因素等。 【教学内容与时间】 （6学时） 。 【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以课堂讨论和学生自学。;第一节 土地供给与需求 第二节 土地出让市场供需均衡 第三节 房地产市场概述 第四节 房地产市场运行 第五节 房地产市场分析;一、土地的供给;（一）土地的自然供给; 1、含义 2、土地经济供给的三种形态 3、影响土地经济供给的因素 4、增加土地经济供给的措施 5、土地自然供给与经济供给的区别与联系;含 义;土地经济供给的三种形态;影响土地经济供给的因素;增加土地经济供给的措施;土地自然供给和经济供给的联系和区别; （一）影响土地需求的因素 （二）土地需求曲线;1、社会因素对土地需求的影响：人口规模和结构、家庭结构、居民生活水平 2、经济因素对土地需求的影响：经济规模、产业结构、物价水平、对未来土地价格的预期 3、政策因素对土地需求的影响：土地利用规划、土地供应政策、农地保护政策、住宅政策； 4、区位因素对土地需求的影响; 土地的需求量由土地需要者对土地的需求程度和购买能力决定。土地的需求曲线为：;三、土地的供求关系与规律;第二节 土地出让市场的供求均衡;S1 S1′;政府规划对土地供给的影响;第二节 土地出让市场的供求均衡;D;第二节 土地出让市场的供求均衡;地价产生的 4个基本要素;2、地价的形成;① 划拨方式下土地价格形成 少数军事用地及公共设施以外 ，其它划拨需要支付征地、拆迁补偿费，构成地价，因此是一种计划价格，不是市场竞争和供求关系作用的产物。一般来说，此价格会低于市场价格。但是，近年来，当用地单位直接面对被征地者时，常会发生讨价还价。 ②协议方式下土地价格形成 因只有一个需求者，实际上是一种双边垄断市场，最后的价格取决于讨价还价能力及政府的社会经济目标。协议出让时，地价有最低限制，国家土地局关于《协议出让国有土地使用权最低价确定方法》中规定了出让最低价的确定原则。出让价格要高于这个最低限值。;P P1 P P2; D5 D4 D3 D2 D1;第三节 房地产市场概述;2、按市场交易客体划分;第三节 房地产市场概述;第三节 房地产市场概述;二级是放开的转让市场，二级市场的活跃必将促进三级市场的兴旺。;一、二、三级房地产市场之间的关系;一、二、三级房地产市场的特点;包括;一、房地产需求;一、房地产需求;（一）房地产需求的内涵、特点和类型;（二）房地产市场的潜在需求和有效需求;2、房地产有效需求 从微观经济的意义上来讲，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。 从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。 因此，分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。;1、房地产供给概念;（1）缺乏弹性 （2）层次性 （3）滞后性;4、房地产供给的层次;三、房地产供求弹性;; 美国学者研究表明，美国城市房屋租赁的需求弹性为1，而供给弹性为0.5，如果政府为了鼓励房屋出租，使房屋出租数量提高2%，就必须决定将租金提高4%，而这又将会是对出租房屋的需求量下降4%。;1、房地产供求平衡的内涵 1）含义：是指房地产商品的供给价格与需求价格一致，而且供给数量与需求数量相一致时的经济状态。 2）房地产供求平衡的基本原理 需求量与供给量的变动 对房地产市场供求平衡 的影响 （这里应强调是指在影响需求和供给 其他因素不变时，商品本身价格变动所 引起需求量和供给量的变动） 当P=ON1时，OM1＞0M2，即供不应求， 市场价格必然上升，一直上升到ON0时， 供给量与需求量相等，达到了均衡态。反之，亦然。;P N0 N1;四、房地产供求均衡;四、房地产供求均衡;(1)总量性供不应求状态（卖方市场） 其它条件不变，低租金下造成的 供不应求情况如图。 住房租金ON1远低于均衡值ON， 供应缺口为M2M1 供给量小幅增加S0-S1，需求有较 大提高D0-D1，若价格不变，则需 求量OM3＞＞供给量ＯＭ４，供不 应求状况越加严重． ;(2) 总量性供过于求状态（买方市场） 这种情况通常出现在市场经济体制 下，微观经济层面盲目扩大投资， 宏观经济层面缺乏