第七章_土地市场管赖捻1-4节.ppt

*;*;*;*;*;*;*;1、城市土地一级市场;?划拨土地使用权一般没有使用期限的限制，划拨土地出让是我国计划经济体制下的唯一的土地出让方式，而且划拨土地大多数是无偿取得的。 ;以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 ;招标、拍卖、挂牌出让 ;土地出让申请;2、土地二级市场;?土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当使用权人到期不能履行还债义务或者破产时，抵押权人有从处分抵押财产中优先受偿的权利。 ;*;*;*;*;第七章 城市土地市场管理 ;第七章 城市土地市场管理 ;*;城市土地管理;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*; S1h = D1h ：代表土地所有者与开发公司之间的一级市场供需平衡 S2h = D2h：代表开发公司与土地需求者之间的二级市场的供需平衡;城市土地供需失衡四种情况： S1hD1h:一级市场土地供过于求，城市中有大量未开发的闲置土地；一级市场土地供过于求； S1hD1h:一级市场土地供不应求，城市内没有未开发的闲置土地，而且建筑密度和建筑容积率极高； S2hD2h:二级市场土地供过于求，大量的土地未脱售而空置； S2hD2h:二级市场某类供不应求，居民住房和营业性用房极为紧张。;（1）对一级市场土地供过于求（ S1hD1h）的调控： 1）控制城市土地增量供给，稳定S1h： 加强城市规划管理； 提高农地特别是耕地的价格； 建立耕地用途管制制度。 2）刺激开发公司开发闲置的城市土地，使D1h增大： 对城市土地价格实行“最高限价”管制，降低开发公司的土地成本，降低有关税费征收标准； 开征城市土地闲置税并逐步提高其征税标准，提高空地的持有成本，避免空地投机，提高城市土地利用率。;（2）对一级市场土地供不应求（ S1hD1h）的调控： 1）建立城市规划的反馈机制，及时修编城市规划，适度扩大限额 ； 2）在新编规划的范围内，适时、适度降低农地价格，使S1h有计划地增加。;（3）对二级市场土地供过于求（ S2hD2h）的调控： 1）控制一级市场土地增量供给 ； 2）适度降低商品房价格； 3）加快住房福利化向住房商品化转变的改革进程，扩大二级市场的有效需求。;（4）对二级市场土地供不应求（ S2hD2h）的调控： S2hD2h两种情况： 1） S1hD1h导致S2hD2h 2）房价偏低，开发贷款利率较高而购房贷款利率较低导致S2hD2h ： 双向调控： 政府放松对土地价格管制，使房价随行就市； 适度降低土地开发贷款率，提高够房贷款利率。;*; （一）城市土地市场供需调控的方向 调控的方向包括两方面的内容： ① 选择调控的目标。当土地市场处于萧条阶段时，目标是增加有效需求；当处于过热阶段时，目标是降低发展速度。 ② 确定调控措施的作用方向。两类措施：一类是刺激土地市场发展的措施；另一类是抑制土地市场发展的措施。; （二）城市土地市场供需调控的时间 要准确把握供需调控时机，正确确定供需调控的时限： ① 准确掌握土地市场运行的状态和变化趋势 ② 由于供需调控决策时间和调控效应滞后性的存在，必须尽早发现土地市场中存在的问题，超前采取调控措施。 ③ 密切注意调控效应的强弱，及时修正调控手段，调整调控力度。; （三）城市土地市场供需调控的力度 决定调控力度时，要考虑如下因素： ①土地经济波动的幅度 ②调控手段从使用到产生效应的滞后时间 ③调控效应惯性大小 ④调控环境;*; （一）发展计划和规划 1、发展计划 一般分为长期计划、中期计划和年度计划。 年度计划主要有年度建设用地计划（或年度土地出让计划）和年度信贷投放计划。 政府作为惟一的土地供应者，合理确定每年各类土地供应数量和投放时机对城市市场供求平衡有直接影响。政府对信贷资金的投量和投向只能通过间接调控来实现。;土地利用总体规划是在一定时期和一定地域范围内，根据土地资源现状和潜力及国民经济和社会发展规划，对各类用地进行统筹安排和合理布局。 ;（二）财政政策 1、地租政策（土地出让金或年租金的升降） 2、税收政策（增减各种税赋） 3、财政投资政策（对主导产业或不同地区采取财政投资的倾斜政策） （三）金融政策 1、直接调控 2、间接调控;*;*;*;第七章 城市土地市场管理 ;（二）土地储备制度的组织体制