苏州金鸡湖中海御湖的熙岸推广整合营销报告_119PPT.ppt

2007推广整合营销报告;我们的推广目标： 经双方多次沟通，中海与麦点对于御湖熙岸的开发与推广目标总结如下： 1，造本地快速消化，并有身份表征的第一楼盘 。 2，造一个有影响力的楼盘，其影响力波及长三角乃至全国，成为中海继“香蜜湖一号”后的又一代表性口碑项目。;我们的工作重点： 基于以上推广目标，御湖熙岸的推广对象将超越买家范围、超越本地市场，更大程度上，它是一个靠大众口碑来行销的项目。我们的工作重点将放在“中海长三角第一楼盘”、“中海全国地王楼盘”的形象塑造与口碑效应营造。 目前我们的工作任务： 中海方面的工程进度及销售计划已完成，麦点将配合销售节奏提出完成推广目标的具体实施手段。; 本报告导读： （即本报告解读逻辑）;推广目标一： 造本地快速消化，并有身份表征的第一楼盘;本案形态及优势点;181#地块：初步规划为高层、小高层住宅。 182#地块：规划为联排别墅和沿机场路一排小高层住宅，联排别墅面积为180～280㎡，小高层高级住宅面积140-160㎡。 183#地块：初步规划为独栋、联排定制别墅;地产品牌第一影响力 连续三年全国综合实力第一 苏州公认的高档地产品牌开发商 苏州园区的储地大王，规模化运营力彰显;金鸡湖西最后一块豪宅用地 金鸡湖边仅存的深入湖内的低密度用地 金鸡湖环湖八景区内唯一在售别墅区 金鸡湖湾线富豪圈最后的别墅用地 金鸡湖西CBD中心最后一块大规模豪宅用地;国际湾岛特区稀缺资源 直面 中国最大城市内湖--金鸡湖 东邻 望湖角自然生态保护区 南靠 金鸡湖27洞国际高尔夫球场 北望 江南堤岸风情—李公堤 贯穿 金鸡湖水系贯穿宗地，形成三岛地貌 ?;国际化的主流生活配套圈 身处11年发展成熟的园区CBD中心 尽享湖西金融、商业、娱乐服务的便利 北接毗美上海新天地的环湖首个休闲商业景区—水巷邻里,未来城市代表风景 北邻 具有苏州人文历史的国际风情商业水街—李公堤 尼盛万丽、金鸡湖大酒店、中茵皇冠三个星级酒店;湾岛国际生活奢享 天然岛型用地，中央轴岛式规划 丰富水系，从小区内水到金鸡湖外水，户户见水，沿河岸户户有码头，河道最宽处达20米 从李公堤沿中央水轴视线可贯通入小区岛群建筑及欧洲水街风景 五大景观纵轴，水、桥、路、街、园、岛、灯塔等丰富视觉元素 坡地形态营造低密度TH 仪式感的换步易景的成片绿系 传世建筑，符号化的新古典建筑风格，以院为尊奢侈空间营造;三重意义湾岛;2006年园区房地产市场回顾;2006年房地产整体市场环境;园区湖西公寓价格走势;园区湖东邻里中心版块公寓价格走势;园区湖东低密度版块版块公寓价格走势;园区湖北版块版块公寓价格走势;园区双湖版块版块公寓价格走势;园区别墅价格走势;园区供销情况;园区销售在市区地位;园区未来待开发土地;2006年园区房地产市场消化规律;2007年苏州房地产市场环境发展趋势;竞品确认及竞争策略;园区高档房市场走势;园区高档房价格与销售;宏观调控之后，园区的高档房价格整体依然保持高增长的态势，整体增幅基本都在10％以上。但是强有力的价值保证是支撑产品价格增长的基础，否则也会出现价格滞涨甚至反跌的现象，如馨湖园、玲珑湾湖景房。 2006年，园区的高档房整体保持稳定的销量，各楼盘都保持了较好的去化情况。尤其是像天域、中茵皇冠价值突出的项目，在大幅的价格提升、高价水平的情况下，销售量同步大幅增长。 产品的价值、品质保证是支撑高档住宅价格提升及 销量的关键。;182TH产品竞争环境;根据中海半岛华府、湖滨一号销售经验，园区别墅基本为本区域及周边消化，区域特征明显，故 我们确认本案TH产品的竞品如下：;项目名称;与直接对手晋合的;与同处湖边的二级竞争项目（星岛仁恒、玫瑰湾）;与不在湖边的二级竞争项目（万科0405）;与总价交差较少或替代性公寓项目;进入2007年，别墅局部市场的竞争环境将非常严酷，园区的别墅或类别墅产品已经告别稀缺年代争夺别墅主语权、争夺区域影响力的战争迫在眉睫！;针对晋合06的竞争策略;针对其他竞品的竞争策略;182小高层、181竞争环境;本案在园区高档公寓市场的竞品如下：;项目名称 ;与晋合06地块的;与玲珑湾的;与金湖湾的;公寓市场竞争策略;本地客群特征及来源确认;182 TH客群 苏州私营企业主 园区高级公务员 园区外企高级管理人员 外资及台资客户 外籍客户 上海浙江等外地投资客 苏州周边城市投资客 少量演艺界及自由职业者;来源;182、181 小高层、高层客群 苏州私营企业主 园区高级公务员 园区外企高级管理人员 园区高级白领 上海浙江等外地投资客 苏州周边城市投资客 少量演艺界及自由职业者;来源;领导品牌;形象定位目标 中国顶级的别墅豪宅 苏州顶尖阶层聚集的国际化居住区 ;主广告语及主体印象建立;主广告语：;分案名：;Ev