启德发展区-区议会.PDF

黃大仙區議會文件第 47/ 20 16 號( 5.7 .2016) 啟德發展區 「綜合發展區(1) 」地帶 草擬規劃大綱 目的 本文件旨在介紹啟德發展區「綜合發展區(1) 」地帶的草擬規劃 大綱( 附件一) ，並就此諮詢黃大仙區議會的意見。 背景 2. 城市規劃委員會轄下的都會規劃小組委員會於二零一六年六 月十日同意將此草擬規劃大綱提交九龍城及黃大仙區議會以諮詢議員 意見。 該用地及周邊環境 3. 該用地佔地約 1.77 公頃，位於啟德發展區北停機坪的位置，屬 於啟德城中心的中央部分 ，並在《啟德分區計劃大綱核准圖編號 S/K22/4 》上劃為 「綜合發展區(1) 」地帶( 附件一的圖 1) 。位於該用地 東南面的沙中線啟德站可為該用地提供服務 。而緊貼該用地北面和東 面分別為協調道(D1 路) 及 L11 路( 附件一的圖 3 及 4 ) 。 4. 該用地及周邊地區為多元的土地用途。該用地以北為「政府、 機構或社區」用途地帶 。東面為一塊劃為「其他指定用途」註明「混 合用途(2) 」的用地，而西面為啟德河及擬議作商業發展的「綜合發展 區(2) 」地帶。該用地西北面的擬議弧形園景美化高架行人道，將連接 新蒲崗、工業貿易大樓一樓 園境平台及 「綜合發展區(2) 」地帶 ( 圖 3 及 4 ) 。東南面的大片休憩用地為擬議的車站廣場( 圖 1 至 3 ) 。 5(5)_DC[P30](47-2016) 1 規劃意向及發展限制 5. 「綜合發展區(1) 」的意向是作綜合辦公室／酒店／零售用途， 並設有較低的建築物拾級而下至啟德河／弧形行人道。設立這地帶的 目的，是方便當局因應環境、交通和基礎設施和其他限制，對發展的 組合比例、規模、設計和布局實施適當的規劃管制 。 6. 根據「綜合發展區」地帶的《註釋》，「綜合發展區(1) 」地帶內 的發展項目，最高地積比率不得超過 10 倍，東面支區的最高建築物高 度為主水平基準上 200 米，以便興建一幢地標商業建築物；而西面支 區的最高建築物高度則為主水平基準上 40 米，以便興建建築物高度輪 廓為拾級而下的低層建築物，並朝向啟德河或弧形行人道方向遞降 ( 圖 3 ) 。擬議的地標發展將配合弧形行人道及啟德河，凸顯該區的重要 門廊形象。在該用地西面的「綜合發展區(2) 」地帶內亦須發展建築物 高度輪廓為拾級而下的低層建築物，並與該用地西面支區的低層建築 物相呼應，可令啟德河沿途景色產生對稱的效果，營造出啟德發展區 主要通道位置的氛圍( 圖 3 ) 。 草擬規劃大綱 7. 依據條例第 4A(2) 條，以及按照大綱圖的《註釋》，在指定為「綜 合發展區」的土地範圍內申請發展，發展商/ 申請人必須擬備一份總綱 發展藍圖，並將之呈交城規會核准。 8. 申請人須按「綜合發展區(1) 」地帶的規劃意向、發展限制、城 市設計槪念以及該用地的發展要求 ，擬備總綱發展藍圖 。本規劃大綱 已涵蓋適用「綜合發展區(1) 」地帶的一般規劃原則及發展要求，其重 點在下文中列出。 發展要求 9. 發展的最高地積比率為 10 倍，因此擬議發展的總樓面面積不 得超過 177,000 平方米。爲達至合適的土地用途組合 ，擬議發展內的酒 店用途的總樓面面積不得超過 15,000 平方米 。其餘的商業樓面面積則 須用作辦公室及零售用途 。此外，發展項目内須提供一個不少於 3 , 800 平方米的公共交通總站 。擬議發展的最大上蓋面積百分率不得超過大 綱圖所規定的 65% 。 5(5)_DC[P30](47-2016) 2 城市設計要求 10. 申請人須因應情況，考慮納入獨特的城市設計元素 ，例如透過 具設計特色的地標大廈，凸顯啟德城中心門廊的重要性；採用拾級而 下的建築物高度輪廓，朝啟德河／弧形行人道方向下遞；須採納無平 台設計及提供景觀和通風廊 ，及於啟德發展區所要求的綠化比率 。 11. 在提交總綱發展藍圖時，申請人須同時擬備及提交園景設計總 圖及城市設計建議 。 「零售地帶 」及柱廊設計 12. 在該用地東南面界線須興建樓高不超過兩層的建