广州猎德村改造启示.docVIP

广州猎德村和深圳大冲村改造情况与启示 2010年3月4日，禅城区副区长、祖庙街道办党工委书记梁炳军率领祖庙街道、区相关职能部门和相关村负责人组成考察团，赴广州市猎德村和深圳市大冲村考察学习城中村改造经验和做法。本人也参加了考察学习，现将有关考察情况整理如下，供大家借鉴参考。 广州猎德村改造 一、基本情况 猎德村属广州市天河区，位于珠江新城中央商务区。全村总人口7800多人，约3000户，改造前集体经济总收入约5000万元。 猎德村是广州市城中村整体改造的试点，纳入改造的总用地面积约25万平方米，改造前地上现状建筑物约60万平方米，改造前容积率为2.4。 其改造模式主要是通过市场化方式筹集旧村改造资金，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。改造地块划分为三部分：西部地块转为国有土地，按商业用地进行市场化拍卖，所得土地拍卖款用于支付旧村改造项目资金；东部地块仍保留集体土地，作为复建安置小区；南部地块亦为集体土地，将建起五星级酒店，作为集体经济支柱。 通过西部地块的土地拍卖，猎德村得到46亿的旧村改造资金。东部的复建安置区总建筑面积约87万平方米，其建设标准不会低于珠江新城任何一个小区，办理的是集体土地房产证，不能买卖，村民除自住外可以用来出租。 二、改造主要进程 猎德村改造工作在2002年即酝酿和前期策划；2007年5月正式启动，9月-10月原有物业和村民房屋全部腾空，11月即完成清拆建筑面积50万平方米；2008年1月，复建安置区动工建设；2010年1月，复建安置区全部封顶。按照计划，将在2010年广州亚运会前村民可入住。 南部3.25万平方米地块，已由合和实业旗下的诚意置业公司与猎德经济发展有限公司签约，投资10亿元开发总面积达24万平方米的综合性商用物业（五星级酒店、写字楼、购物中心）。该项目预计于2014年建成，诚意置业将向猎德公司缴付租金，并负责项目的租赁和经营。 三、改造经验做法 1.政府主导，以村为主。市、区政府发挥统筹主导作用，协调解决各项配套政策，并多次召开政府常务会研究解决问题。村为主体，具体实施谈判、协议、拆迁和复建等工作。 2.利益统筹与平衡。在改造方案和实施过程中，始终坚持四个改造目标：一是集体经济实力增强，二是村民收入增加，三是城市环境改善，四是村落文化延续。 3.依法办事，公开透明。在改造过程中，立足依法依规推进各项工作。通过公平、公正、公开，村委形成各项决策意见，经村民代表大会通过，在村民与集体利益发生冲突时，都通过司法途径合理合法予以解决。 四、几点启示 1.村基层组织建设完善，堡垒作用突出，有效推动旧村整体改造。猎德村改造从酝酿、策划到真正启动，前后历时5年，村两委班子始终团结一致，抓住珠江新城发展有利时机，反复宣传和解读改造思路和方案，争取了村民的广泛支持。在全体股东表决《拆迁补偿安置方案》时，获得98.6%高票通过。 2.注重历史文化的延续。一座村落就有一段历史，城中村改造不是简单的推到重来的物质改造，更重要是要关注人文历史的延续与传承。猎德村改造在文化传承方面给了我们很多的启示。在猎德村改造后，18座历史悠久的宗祠和家塾将保存，猎德涌一河两岸将构建历史文化风情街，河涌东岸还将保留两至三幢现有的村民“握手楼”，作为猎德村改造博物馆。在宗祠区背面新建的约5000平方米龙舟湖，将龙舟埋于湖底，未来的每年五月初五，代表广州龙舟文化的龙舟盛典将会在猎德涌延续下去。 3.利益冲突的解决办法。城中村改造不可避免涉及拆迁问题，而现有的政策法规主要是针对国有土地上的房屋拆迁，对于集体土地房屋物业拆迁问题的指导依据不多。猎德村改造过程中，实践了以司法途径解决旧村改造出现的利益协调问题。2008年，广州市中级人民法院对猎德村四位钉子户案件作出了终审判决。法院认为，猎德钉子户影响了村集体利益和其他村民的合法权益；其土地归集体所有，村里有权收回；由于土地和土地上的房子不可分割，因而房子也必须一并交付拆除；至于拆迁补偿，则按照村股东大会通过的补偿方案所规定的标准。因此要求这几户村民应迅速腾空涉讼宅基地并交付拆除。 4.猎德村改造模式不可简单复制。猎德村有其特殊的区位条件（珠江新城商务区），其复建安置区容积率高达5.2，远超一般居住区容积率标准。在2007年土地市场尚好的行情下，猎德村通过拍卖部分旧村土地获得46亿元资金，解决整体改造的资金来源。但这种卖地筹集改造资金、单个村或单个改造地块进行经济平衡的模式，容易面临市场波动和容积率过高的难题。如果所有的城中村都采取这种改造模式，就丧失了改善城市环境、抽疏中心城区人口密度的意义。 广州市规划局局长王东亦认为，如果都靠卖地改造城中村，就会走入死胡同；容积率太高就违背了城中村改造初衷，这样的改造不能算成功。 深圳大冲村改造 一、基本情况 大冲村属深