成都市农村产权制度改革内容、重点与难点.pptVIP

成都市农村产权制度改革目标、内容与难点 蒋 青 一、改革的主要目标 （一）目标 目标：切实推动农村资产资本化。 资产资本化的本质是资产可交易，核心是流转。 目标：还权赋能、农民主体。 “还权”是把法律法规已经赋予农民的土地、房屋等要素的权益还给农民；“赋能”是按照市场经济的要求，赋予农民更多的土地、房屋等要素的权益。 （二）对推动流转的争论 在严格的土地用途管制下，需对农用地和建设用地分别讨论。 除去抵押外，农用地的流转如果局限在农业用途，法律上基本没有障碍。是否流转是农民的事情。 建设用地的流转在法律上存在障碍，但要最终完成法律的修改还面临许多问题：规划所造成的价值差异、与征地的关系、土地的转用等等。 确定权属仅仅是起点，在法律上实现同地同权将是一个漫长的过程。 （三）对农民主体的争论 农村土地制度改革的基本路径是强化使用权、弱化所有权，但是渐进式进行，有犹豫和摇摆。 确权到户、确实权、应确尽确、固化的方向与改革的路径吻合的。但在现实的农村面临诸多问题：在集体所有制的框架下稳固性受到影响、初始得到的权利不断扩大、规则不断改变等使确权难度大大增加。（农民与农民） 法律上的产权较难成为事实上的产权。（农民与国家） 二、改革的主要内容 主要内容 1.开展农村集体土地和房屋确权登记 2.创新耕地保护机制 3.推动土地承包经营权流转 4.推动集体建设用地使用权流转 5.开展农村房屋产权流转试点 6.配套措施 1.开展农村集体土地和房屋确权登记 结合全国第二次土地调查和集体林权制度改革，明确农村集体土地所有权、农村土地承包经营权、集体建设用地使用权、农村集体林地使用权、农村房屋所有权（五项权利）。 从2008年初开始，预计今年完成，工作量非常大，也遇到了许多困难。 确权登记是流转的技术基础。 所有权＝使用权＋转让权＋收益权 2.创新耕地保护机制 传统的耕地保护仅仅依靠行政手段，但保护耕地是社会责任，应该对保护耕地的农民进行经济补偿。 成都市探索引入经济手段保护耕地，建立耕地保护基金（基本农田每年400元，一般耕地每年300元），用于农民养老保险补贴。 耕地保护是土地制度改革的政治基础。 3.推动土地承包经营权流转 允许农民以转包、出租、互换、转让等形式流转土地承包经营权已经在《承包法》中予以规定。 主要内容： （1）农村土地承包经营权的抵押贷款； （2）农村土地承包经营权流转服务体系； （3）对农民自愿放弃土地承包经营权的补偿机制。 4.推动集体建设用地使用权流转 法律不允许集体建设用地流转，但政策允许在一定条件、用途和范围下流转集体建设用地。 成都市的集体建设用地80％以上是宅基地，要转变为一般的集体建设用地流转才符合政策。 在严格的土地用途管制下，集体建设用地的流转完全不同于早期的“南海模式”。 三、改革的难点与探索 （一）在现实和法律双重挤压下的承包地确权 最初：以二轮承包为基础，按现状确权。面对的问题是：经常性调整带来的无地农民、以实际面积计算收益带来的利益不平均。 中途：针对经常性调整采取了“先调整、后确权、再固化”的微调办法。 现在：有全面调整的趋向。 难点：不调整没有起点公平、调整又与现有法律的冲突，也对现在的结果有影响。 非农业区域：用途改变、边界消失、股份化；确权到组、股份到人的争论。 （二）艰难探索中的集体建设用地确权 集体建设用地大多数以宅基地的形式存在，集体建设用地确权在农户那里表现为宅基地确权。 最初：在总量不超的条件下按现状确权。面对的问题是未来可能出现的巨大利益差距及确权的困难。 目前：按照现状确权；人均30平米确权给农民，多余部分确权给集体；确权到组，股份到人。 （三）承包地的流转 允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权已经在《承包法》中予以规定。流转的难点不在于法律。 农业区域承包地的流转在于农村劳动力转移的程度和农业比较收益的高低。城市郊区承包地的流转一般与集体建设用地流转配套进行，在于集体建设用地流转的程度。 承包地抵押贷款在法律上有障碍，也不便于处置。真正的抵押将出现在城市郊区的承包地上。 （五）集体建设用地流转 集体建设用地流转在法律上有障碍。确权只确定了使用权，转让权的取得需要通过法律确认。 在严格的用途管制下，集体建设用地的流转主要是存量的流转，而非增量的流转。这将导致 成本高、过程复杂两大难题。 除少数区域可以直接进行实物形态流转外，更多区域要依靠指标形态的流转。 关键是如何建立以农民为主体的自愿交易的机制。 * * 译链纺椿樊肪约栈居盐胁跳青彻灌挂卜凶求镁勺锥躺场己镀纵逻残刃火残成都市农村产权制度改革内容、重点与难点成都市农村产权制度改革内容、重点与难点 赞贯侣送币逊肺腐签整硼牌委末湖彪盼渐放劈轻咎训仑惶圆冤爪叼