第8章－达美美立方项目个案分析.pdfVIP

达美美立方项目个案分析 一、项目概况 （一）项目区位条件 项目位于岳麓区麓谷大道与梅溪湖路交汇处西北角，梅溪湖 二线湖景地段。项目享受梅溪湖600亿规划综合配套，与金茂广 场及振业城商业地块相邻，未来商业氛围较好，且项目紧挨龙王 港河，8分钟步行可达梅溪湖畔，项目的综合区位条件较好。但 是与振业城住宅地块、金茂悦等二线湖景项目相比，项目区位上 并无优势。 图-1 项目区位示意 （二）项目基本信息 项目位于梅溪湖二线湖景地段，是以复式住宅和公寓为主， 搭配少量商业的住宅社区。 表-1 项目基本信息表 开发商 湖南达美投资 物业管理 至美物业(自有） 占地面积 18842㎡ 建筑面积 81339㎡ 容积率 4.0 绿化率 35% 物业类型 复试住宅、公寓、叠墅、 装修情况 毛坯 商业 二、项目规划 项目规划1栋18层复试住宅、1栋44层公寓、3栋叠墅和 7000㎡单层商业。 公寓一半为住宅产权，一半为商业产权，住宅产权部分层高 为3米，商业产权层高为4.3米；复式层高为5.8米。 图-2 项目整体规划示意 复式高层 公寓 叠墅 三、产品设计 （一）户型配比 高层户型均为99㎡复式，实得面积210㎡左右;公寓住宅部 分标准层为8梯24户，户型为47-58㎡一居室。 （二）户型分析 高层复式：96㎡，实得210㎡ 抗震板上方 抗震板 抗震板 挑空改造 客厅上空挑 空改造  层高共计5.8米，通过抗震板和挑空结合的方式赠送，赠送 面积超110㎡。  受层高和开间的局限性，居住舒适度受到一定影响。 公寓住宅部分标准层  8梯24户，层高3米，户型尺寸宽裕，户户带有5.4米-7米开间 阳台，景观和采光效果俱佳；  户户设计封闭式厨房和独立卫生间，舒适度较高。 （三）建筑风格 项目复式高层和公寓楼栋采用玻璃幕墙为外立面，现代、时 尚感强，档次和造价均较高。 图-3 建筑外立面效果图 （四）项目营销中心打造 项目营销中心打造比较时尚、现代，整体形象与项目产品定 位比较相符。 图-4 营销中心实拍 外景 沙盘区 围挡 洽谈区 四、销售情况 项目复式住宅与4 月27 日第一次开盘，推出90套房源，当 天去化41套，价格11000元/㎡，开盘去化率45%,解筹率51%。 开盘后平均每周去化6-8套，去化速度一般。 复式住宅总价105-110万之间，实得面积210㎡，但是居住 舒适性弱于大平层，产品客户范围较窄。