新加坡风情社区”建设项目可行性研究报告.docVIP

“新加坡风情社区”建设项目 可行性研究报告 第一章 总论 2 一、项目评估结论 2 二、项目概况 2 三、可行性研究报告编制依据 2 四、可行性研究报告研究范围、目的、内容 2 第二章 项目定位 2 一、项目定位 2 1、项目综合定位 2 2、目标群体 2 3、体量分配 2 4、户型配比 2 5、项目价格 2 第三章 项目经济效益分析 2 一、项目经济测算依据 2 1、主要建筑体量测算依据 2 2、主要经济测算依据 2 二、项目开发进度安排 2 三、项目销售计划安排 2 四、项目投资估算 2 1、项目投资估算原则 2 2、建设投资估算 2 五、项目收入及税金 2 1、项目收入估算 2 2、主营业务税及附加估算 2 3、项目收益估算 2 六、项目资金筹措及使用 2 七、项目财务评价 2 1、财务评价基础指标（现金流量表） 2 2、盈利能力评价分析 2 3、财务效果评估 2 八、敏感性、不确定性(风险指标) 2 1、敏感性分析 2 2、盈亏平衡点 2 3、风险分析 2  总论 一、项目评估结论 表：项目经济效益表 开发建设成本（万元） 7416.46 经营收入（万元） 9881（不含车库） 主营业务税金及附加（万元） 543.46 所得税（万元） 633.96 税前 税后 利润额（万元） 1921.08 1287.12 投资利润率（%） 25.90% 17.35% 财务净现值(万元) 651.58 256.76 财务内部收益率（%） 18.26% 13.57% 二、项目概况 建设地点：**营盘山公园 开发单位：**全泰房地产开发有限公司 企业性质：民营企业 工程概况：地块总占地15464㎡。 三、可行性研究报告编制依据 《重庆市统计年鉴（2006年）》 国家计委《建设项目经济评价方法与参数》 建设部《房地产开发项目经济评价方法》 建设部《城市居住小区技术经济指标》 国家有关的法规、标准及规范文件 四、可行性研究报告研究范围、目的、内容 研究工作范围：**营盘山地块，总占地23.2亩。 研究目的：研究该项目开发建设的必要性、技术可行性、经济合理性以及实施的可能性。 研究内容：包括项目市场分析与营销战略、建设规模与功能、工程建设方案、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价等。 第二章 项目定位 一、项目定位 1、项目综合定位 宜居性强、户型紧凑、户型功能齐全的“新加坡风情社区”。 2、目标群体 本项目主要客户群是来自于在**县城工作和**周边城镇生活的家庭年收入主要集中在3-5万元之间，年龄22-40岁之间的群体。 3、体量分配 住宅(㎡) 商业(㎡) 车库(㎡) 其他(㎡) 总计(㎡) 地块(㎡) 45000 1000 3487 - 49487 4、户型配比 比较竞争市场的产品供需，以及消费者的需求。目前户型产品的面积正在向趋小的方向发展。基于前述以及销售去化，建议本项目的户型面积配比为： 户型 房型 套数 套数比例（%） 一房 一房两厅62㎡ 28 4.8% 两房 紧凑型两房69-78㎡ 156 26.9% 普通型两房82-93㎡ 128 22.1% 舒适型两房95-110㎡ 84 14.4% 三房 普通型三房107㎡ 92 15.8% 舒适型三房114-123㎡ 92 15.8% 总计 580 100% 5、项目价格 ① 住宅 平均销售均价2018元/㎡ ② 商业 平均销售均价8000元/㎡ 第三章 项目经济效益分析 一、项目经济测算依据 根据项目定位，对项目经济测算提供以下依据： 1、主要建筑体量测算依据 序号 项目 总计建筑面积（㎡） 1 住宅 4500 2 商业 1000 3 车库 3487 4 其他 0 合计 49487 5 占地面积 15464 6 容积率 3.2 2、主要经济测算依据 1）价格（按建筑面积测算） 住宅按2018元/㎡，商业8000元/㎡。 2）土地成本： 地块按54万元/亩测算。 3）按理想状态，商铺与住宅全部销售，车库作为存量资产不计入收益。 二、项目开发进度安排 由于本项目体量较小，仅4.9万㎡（包括车库），预计整个开发周期为18个月（以项目土地整平为始）。从2007年第四季度开工建设，具体开发进度安排为。 物业类型 2008年1季度 2008年2季度 2008年3季度 2008年4季度 2009年1季度 2009年2季度 住宅 10.00% 20.00% 30.00% 20.00% 10.00% 10.00% 商业 20.00% 70.00% 10.00% 0.00% 0.00% 0.00% 车库 50.00% 40.00% 10.00% 0.00% 0.00% 0.00% 三、项目销售计划安排 从全