《物业管理基础》高等教育.pdfVIP

第 1 页 第一章　　物业与物业管理 第一节　　物　　　业 一、物业 的概念及类型 物业是指 已建成并投入使用的各类建筑物及其附属设备、配 套设施和相关场地 。物业可 以是住宅小区、公寓别墅、写字楼，也可 以是商业店铺、工业货仓和农庄。 “物业 ”一词，与我们所理解 的房地产有所 区别：物业一般指具 体 的建筑物及相关场地；房地产则泛指一个 国家、地 区或城市所有 的房产与地产。 按照建筑物的用途不同，物业可以划分为以下几种类型： （一 ）居住物业 居住物业主要包括普通 民宅、花 园别墅、公寓等 。购买者选择 此种类型的物业一般有两种 目的：一是满足生活居住 自用；二是作 为投资，出租给客户使用，从而获取长期稳定的租金收入 。居住物 业具有很大的市场购买力，是人们最基本 的生活资料之一。随着社 会经济的不断发展，此类物业的市场交易将 日趋频繁，它不仅具 备遮风避雨、饮食起居的基本功能，还将成为娱乐和交往的重要 场所 。 （二 ）工业物业 工业物业主要包括重工业厂房、轻工业厂房和各种标准厂房 及 货仓 。这类物业 的投资者 ，既可 以将物业 出售 ，也可 以出租 。通 常情况下，重工业厂房 由于设计需要符合特定的工艺规范及设备 第 2 页 安装要求，其适用对象较为单一，此类物业的市场交易量相对较 小；轻工业厂房则适合食品加工企业及其他中小型加工企业的生 产要求；标准厂房在我国许多开发区流行，投资者既可 以把它用于 出租，也可 以出售，其大众化的设计与布局能够适应许多轻工业产 品生产和加工的需要。 （三 ）商业物业 商业物业主要包括商场、酒店、写字楼、零售 中心等。此类物业 亦称为经营性物业 。投资于此类物业一般靠物业出租经营的收入 来回收投资并获取长期稳定的收益。商业物业随着住房建设的发 展 ，其功能也 日趋完善 ，目前集办公、金融、商住、娱乐、餐饮于一体 的综合写字楼 进一步满足 了人们对舒适、安全、方便、快捷 的居住 环境与工作环境的需求。 （四）其他用途 的物业 其他 用途 的物业 包括 学校、公 园、教堂、墓 地、运动场及 飞机 场。这类物业的开发建设通常源于政府的规划及特殊的需求，其经 营内容得到政府的许可。由于这类物业属于长期性投入，所 以市场 交易量非常小，主要靠 日常的经营活动来获取长期性的收益。这类 物业常常是一个城市不可缺少的配套设施及场地，它们是构成一 个城市整体人文环境的基础。 二、物业 的特性 （一 ）位置 的固定性或不可移动性 土地一般具有不可移动性，每一宗土地都有 固定的位置。土地 的这种特性使建筑物不论其形状、用途如何，都必须稳稳地安置在 一定的地方，不能随便移动。所 以，即使两座一模一样 的建筑物，因 所处的土地区位不同，也造成在开发、租赁及销售定价过程的不 同。物业的位置 固定性使得开发建设和管理工作只能就地进行。物 业很大程度上受地 区经济、政策、环境等因素影 响，同时也影 响着 周围的环境及地区经济。因此，物业 的价值往往体现在其所处的位 第 3 页 置，选择具有发展潜力的地区进行投资，将是物业升值及获取收益 的有力保证。 （二 ）耐久性 土地一般具有永恒 的使用价值，并且有不可毁灭性。地上建筑 物一经建造完成，其使用寿命通常可达数十年甚至上百年。近年 来 ，我 国对传统的土地使用制度进行 了改革 ，变无偿、无 限期使用 土地为有偿、有限期使用土地的新体制，这就使物业 的耐久性受到 了制约。《中华人民共和国城镇固有土地使用权出让和转让暂行条 例》规定的土地使用权出让最高年限为：居住用地 年 ，工业用地 年 ，教 育、科技、文化、卫生、体 育用地 年，综合或其他用地 年 ，商业、旅游娱乐用地