房地产金融实务第8-11 篇.ppt

第八章 房地产信托业务 经典案例：万科便宜的5亿元信托贷款 2006年5月，深圳万科从中国外经贸信托得到一笔将近5亿元的贷款。这是外经贸信托和深圳万科的第三度合作贷款。与通常意义上的房地产贷款不同，该信托贷款的利率比银行贷款还要便宜，仅不到5%。这似乎是房地产商找到的一条融资“捷径”。而实际上，这是农业银行一笔授信转型而成的信托贷款。2006年4月28日，中国人民银行决定上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率由现行的5.58%提高到5.85%。本次调整被认为是央行发出的明确货币紧缩信号。而银行与信托的契合似乎正是市场对于央行调高贷款利率的应对之策。 第八章 房地产信托业务 补充： 一、信托与房地产信托 1.信托及其分类 根据《信托法》，信托是指“委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 2.信托分类 资金信托：“金钱信托”： 单一资金信托和集合资金信托 民事信托和商事信托 商事信托： 证券投资信托、产业投资信托 产业投资信托：股权投资信托、贷款信托、权益投资信托 财产信托： 动产信托 不动产信托 3.房地产信托及其分类 基于资金信托的房地产信托 单一房地产资金信托和集合房地产资金信托 房地产证券投资类信托和房地产产业投资类 证券投资类资金运用方向为房地产上市公司股票、房地产企业债券、抵押贷款支持证劵 产业投资类包括：非上市公司或项目公司股权投资、房地产贷款（开发贷或住房消费贷款）、房地产权益投资信托（基于房地产收益） 基于财产信托的房地产信托 案例：“荣丰2008项目财产信托优先受益权计划” “荣丰2008项目财产信托优先受益权”由中煤信托投资有限责任公司独家代理，资金 收付银行为兴业银行北京分行及下属支行网点，该产品以享誉较高的荣丰2008项目市场价值3.27亿元的现房为保证.这部分信托财产优先受益权委托中煤信托转让给广大中小投资者，在最大程度降低了投资者风险，同时使投资客户获得较高的回报。未转让部分由荣丰公司持有，为普通受益权 。 二、 投资基金与房地产投资基金 投资基金：是一种利益共享、风险共担的集合投资方式，即通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运作资金，投资于证券等金融产品或其他产业部门，以获得投资收益和资本增值。 房地产投资基金：是用于房地产用途的投资基金。 公司性和契约型（信托型） 证券投资类和产业投资类 8.1 房地产信托的资金来源 8.1.1 吸收信托存款 1.信托存款的含义 2.信托存款的种类 1）单位信托存款 2）公益信托存款 3）专用基金信托存款 4）个人信托存款 3.信托存款业务处理程序 1）存款人提出申请 2）信托投资公司审查 3）开立账户 信托存款开户书 4）提供资金、交付信托收益 5）退还信托存款 8.1.2 信托投资公司的实收资本金 8.1.3 同业拆借 8.1.4 发行股票或债券 8.2 房地产信托贷款业务 8.2.1 信托贷款的含义 8.2.2 一般信托贷款业务 1.种类 联营投资信托贷款 房地产抵押贷款 2.处理程序 备选立项、调查评估、签约放贷、管理追踪 借款申请表 贷款合同 8.2.3 特约信托贷款业务 1.特约信托贷款业务种类 1）甲种特约信托贷款 2）乙种特约信托贷款 3）专项特约信托贷款 2.处理程序: 1）委托方、受托方、借款人签订三方合同 2）委托方与受托方签订合同 借款合同 8.3 房地产信托投资业务 8.3.1 房地产信托投资的含义 8.3.2 房地产信托投资的基本原则 1、符合国家政策要求 2、投资项目切实可行 3、合理分享利润 4、投资额度控制 8.3.3房地产信托投资的一般运作流程 1.信托投资公司面向投资者发行房地产投资集合资金信托计划，投资者与信托投资公司签订信托合同并交付投资资金。 2.信托公司按照信托计划，购买或参与房地产项目 3.信托公司按照信托计划，出租或出售房地产 4.信托公司按照信托计划，扣除必要的管理费用和其他税费后，向投资者支付本金和投资收益。 8.3.4 房地产信托投资的特色 1.专业化经营 2.投资风险低 3.促进土地有效利用 4.投资期短 5.回笼资金快 6.拓展了投融资渠道 8.3.5 信托投资方式 1.契约式 2.股权式 案例分析 信托产品2 2002年7月28日，上海国际信托投资公司推出了国内首个房地产资金信托产品------ 新上海国际大厦信托项目，产品规模为2.3亿元，信托计划期限3年，每份信托合同金额不低于5万元，以万元增加。预期年收益4%，每年支付。该产品以新上海国际大厦部分楼盘作抵押，抵押