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新入伙小区特点及管理对策 ——从波托菲诺小区的成功管理看前期物业管理对策 　　摘要：由于业主收楼时间集中，装修户数众多，小区内装修的队伍也较多。这时，进入小区的人员构成十分复杂，难免会混入一些作案人员，给小区的安全管理带来隐患。因此，在此阶段，严格控制好外来人员的管理是一项十分重要的工作。尤其在小区入伙半年以后到两年之内这段时间内，部分业主已入住，但其他业主又还在装修，如何减少或避免装修工作对已入住业主造成的安全及其他影响，是小区管理的一个难题。 　　随着房地产业的发展，新的小区不断落成。不少物业公司在接管新入伙的小区时，总有些感觉事情特别多，困难特别大，甚至有些应接不暇的现象。究其原因，是因为对新入伙小区的特点没有完全掌握，没有采取相应的应对措施，因而没法满足新入伙小区的物业管理需求。由深圳华侨城物业管理公司管理的波托菲诺小镇由于其面积大、定位高以及分期开发的特点，使其在前期物业管理中的特点更加突出。华侨城物业针对波托菲诺的情况进行了深入的分析研讨，并采取了有效的应对措施进行针对性的管理，取得了良好的效果，将小区高质平稳地过渡到了正常物业管理期。现将我们的一些经验总结出来，与大家共同分享。 　　一、新入伙小区的特点 　　新入伙小区指的是小区的物业刚移交使用1-2年，业主入住还比较少，小区住户生活及物业管理均未进入正常稳定的阶段的小区。这种小区具有以下特点： 　　1、小区工程尚未完全结束，周围环境影响较大 　　根据我国的现状，虽然小区交房时需先得到工程竣工验收备案，但一般的小区尤其是分期开发的小区，在小区入伙时往往工程并未完全结束，小区的一些收尾工程或后期开发的工程给新入伙小区带来大量的噪音、粉尘、闲杂人员等，对新入伙小区的正常生活有着较大的影响。另外，新入伙小区的园林植物生长尚未定型，园林景观的效果还没出来，加上周围施工的影响，园林环境功能没能得到应有的体现。 　　2、小区配套设施尚未完善，居民生活不方便。 　　大型小区一般都规划有学校、超市、配套商铺等配套设施。但实际上，新入住的小区由于入住人数还不多，学校、超市、邮电、交通等也往往是等到入住了足够人数后才到位，甚至由于施工滞后的原因，有些小区在交楼入住时还没开通有线电视、电话、网络等，给前期入住的业主带来诸多不便，有些业主甚至会因此而迁怒发展商及物业公司，甚至不交管理费。对于这类现象，如果处理不好极容易造成业主与物业管理公司的矛盾，给日后的管理带来隐患。 　　3、小区室内装修量大，外来人员多而混杂，安全管理任务重。 　　现在的小区大部分都是毛坯房，大部分业主收了楼后马上进行装修。由于业主收楼时间集中，装修户数众多，小区内装修的队伍也较多。这时，进入小区的人员构成十分复杂，难免会混入一些作案人员，给小区的安全管理带来隐患。因此，在此阶段，严格控制好外来人员的管理是一项十分重要的工作。尤其在小区入伙半年以后到两年之内这段时间内，部分业主已入住，但其他业主又还在装修，如何减少或避免装修工作对已入住业主造成的安全及其他影响，是小区管理的一个难题。 　　此外，在此阶段尤其要做好施工现场的围护及告示工作，避免施工安全隐患。 　　4、小区返修工作量大，业主与开发商矛盾较多 　　房地产开发是一项十分复杂的工程，不管施工队水平如何，施工质量如何好，都难免会有一些质量或设计上的问题。有些质量或设计上的问题在竣工验收、接管验收或分户验收中未能及时发现或未显现出来。业主入住使用后，一些质量问题就会浮现出来，这就需要及时地进行返修。这些质量问题对于一个庞大的房地产开发工程来说也许算不上什么，但对于业主来说，却是十分重要的。因而，往往会出现发展商及施工队不予以十分的重视，而业主却十分重视的情况。这时就需要物业公司从中做好桥梁的工作，建立起业主与发展商沟通的渠道，及时解决业主的困难，避免积怨。 　　5、小区物业管理处于起步阶段，管理尚未走上正规化 　　 一个新的物业管理小区，虽然相关人员经过培训，但由于其组织架构未经过实际运作的考验，对小区的情况、业主情况、设备情况等未能完全掌握，往往存在一定的磨合期。另外，新入伙的小区入住人数还不多，业主委员会尚未选举产生，各项公共设施设备基本上都还处于保修期，各类设备也都处于新安装磨合期，因而未能走上正常的物业管理，需根据该时段的特点进行针对性的管理。 　　二、 新入伙小区管理重点 　　1、安全管理 　　新入伙小区由于外来人员多，正常生活与施工同时进行，安全技防设施尚未正常使用，存在着极大的安全隐患。另外，新入住小区的车辆管理系统往往未完善，而此时外来的车辆又往往比较多，因而极易发生车辆损坏或丢车现象。因此，做好小区治安安全管理、工地安全生产管理、小区消防安全管理、小区车辆安全管理就显得十分的重要。 　　2、工程返修工作 　　经验表明，小区入伙后的两年内