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广洋乐苑整合营销报告 上 海·全 家 福 目 录 产品解析 价格定位 客户市场细分 销售进程控制 推广主题 主体形象表现 媒体策略 品牌策略 销售费用 产品解析 “广杨乐苑”——区位基因观 与人一样，住宅也有基因； 住宅基因，决定着住宅与人的内在关系、住宅的形态把握、住宅的个性特征、以及住宅的建筑风貌、人文风貌。 基因亦有显性与隐性之分，显性基因浮于表象，人力不可改变，隐性基因藏于本质，大可塑造发挥。 住宅的基因，便是住宅所处区位的现时价值与未来趋势。 “广杨乐苑”的区位基因便出于张杨路、罗山路的贵胄地理，交通网线密集便捷，中高档社区林立，市级大配套环侍左右… 显性基因——现实价值 从显性基因的角度来看，浦东的昨日与今天正发生着翻天覆地的变化，浦东正以它前所未有的蓬勃朝气和胸襟吸纳属于它的臣民。更以崭新的意识，流行的时沿，文化的气息，散发着巨大的活力，形成了一个成熟、纯粹的城市生活大社区，织就一张巨大的生活便利网络，而“广杨乐苑”恰好位居这个生活便利网络之中，极大程度地满足了区域人群家庭户外空间的社会生理需求。这样的先天优势是众多新兴住宅区难以比拟的。 除此以外，显性基因中的国际化氛围亦在此区域有着上好的基础：到媲美曼哈顿的陆家嘴CBD、世纪中央公园仅一箭之遥，到市中心的交通也相当便利，宽阔的道路、高大的绿化，高尚氛围自然得天独厚。 隐性基因——未来趋势 所谓隐性基因，便是住宅所处区域未来发展趋势的价值。进入新世纪后，浦东新区把房地产作为区内的支柱产业，就“广杨乐苑” 周边来看， “东方知音”、 “上海未来”、“森林湾”几乎售罄；“景宏嘉园”“亚龙酒店公寓”等新盘即将上市，外省及境外的客户不断涌入，认证该区位的优势，从长期发展的角度来讲该区域必将成为中高档住宅云集的生活区域。 种种现象表明，“广杨乐苑”拥有着优越的基因本质，也即为人们常说的“地段好”，但更为关键、更具决定意义的是隐性基因，这些将决定该区域的房产投资价值、居住品质、人口结构，直接关系到一所住宅未来的综合人居品质，所以，理智的消费者更会从地段要素的隐性基因中判断住宅的真正价值。 “广杨乐苑”——环境空间基因观 实用性关乎到城市家庭的基本生活需求和社会效率需求，唯美性关乎到城市家庭的审美需求以及与城市风貌的延续、融洽，缺一不可。 在“广杨乐苑”住宅设计过程中，尽管依然秉持着功能属性第一、美学属性第二的章法，但其实功能与美学的考虑已经在建筑师的思维中渐渐并列起来——因为二者原本就并无矛盾。 作为“广杨乐苑”的综合建筑理念，均好的绿化、景观、出入口，跌宕的立面组合，登高眺望，陆家嘴风光以及浦江高架的流晶异彩，都尽收眼底，使建筑外观具有国际化的形象，可以预见，除了本区域人口之外，将有为数不少的成功人士、年轻新贵定居于此，而时尚、朝气、国际化的气质特征同时又是这部分人群的共性。 为呼应“广杨乐苑”的外观设计，以清新典雅的审美取向呼应未来城市人追求更高境界心灵贵族的心理需求，同时使住家家庭成员的生理感受、心理感受自此完全进入一个归属感的境界，自此以后的空间，便是居者自有的个性私密空间——微环境。 户型设计主导思想是与外观设计紧密相连的，时尚、个性鲜明的整体设计语言，以及城市白领、成功人士的主流人群，决定了“广杨乐苑”户型设计的清晰脉络。空间机能以适度实用为基础，以个性为升华，将每寸空间的功能极致发挥，同时预留模糊空间用于家居生活的随机性使用。正是在此指导思想下，“广杨乐苑”的户型设计才有以下突破： 52.8%的大比例绿化以及内庭水景湖泊，使住户不失有天有地的诗意，同时多了一处私家珍藏的园景； 每户大开间，充分增大采光面，阳光、清风自由穿梭； 合理的角度设计，使楼盘即避免了来自主干道的噪音干扰，又使整体布局变得轻松、自然。 适中的单元面积配比，使业主在享受居家完美空间的同时，不让多余的空间成为现实的负担。 动静分区，玄关设计充分保障私密性。 空间设计主题构成了“广杨乐苑”的独特建筑空间观使居者家庭各成员的基本生活生理需求、人与城市交流的社会需求、审美需求达到了一种圆满平衡的更高境界。 “广杨乐苑” ——功能基因观 城市文明的发展演化，不断延伸着人们对住宅的功能需求，由此，才会出现时下的第一居所、第二居所、乃至第三居所以及自住、投资的功能区隔。就现阶段区域特征、住宅发展来看，城市第一住宅仍为时下大多人群的主体选择，同时，从可持续发展的角度来看，投资型置业动机也同时存在，选择“广杨乐苑”的客群，便大都以自住为置业动机，而随着区域板块渐渐呈现出的明显投资价值，也将吸引了为数不少的投资型购房者，尤其在高端产品，使得自住、投资两种置业动机的消费形态同时并存。 对于投资型第二住宅而言，其特征在于：区域便利繁华度高、社区整体形象优秀、社区规划个性鲜明、社区入住率