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曙光家园营销策划方案一、宏观市场分析新近发布的《中国行业景气分析报告》（2002~2003年度版）指出：我国房地产业进入中长调整期；同时该报告还认为，目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象。我们认为，就全国而言，2003年房地产景气趋势是：房地产投资增长将明显放慢；2003年房地产投资增长可能回落到15%左右，而住宅投资增长放慢将更为明显，估计增长16%~18%。《2002房地产行业景气分析及2003年走热预测》报告指出，房地产发展特别是住房消费的不断增加对我国近阶段经济增长起了十分重要的作用，今后房地产发展的潜力还很大，但这并不意味着房地产可以持续地保持20%以上的高增长。推动此轮房地产景气回升的原因不是周期性因素，而是体制的变化和政策的刺激。因此，加强对房地产发展的宏观调控，具有十分重要的意义。2003年，中国房地产政策总趋势是：护驾房地产“软着陆”。中国人民银行在2月20日发布的《2002年中国货币政策执行报告》中公布我国利率市场化改革的总体思路，报告说，2002年全国房地产开发完成投资7736亿元，同比增长21.9%。并指出，房地产信贷政策应采取“软着陆”的办法，金融机构既要支持房地产业的发展，又要防止引发房地产泡沫。但是，由于城市化城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，我国房地产行业长期看好，持续20年~30年10%以上高增长将是肯定的，其与汽车高消费及电子通讯消费一起将成为推动下一轮宏观经济景气繁荣的支柱性力量。从宏观角度来看，当前房地产发展中头等重要的事是采取有力的宏观调控措施使房地产“软着陆”，而不能任其自然膨胀和让泡沫自然破灭，要促进房地产“软着陆”应采取多种措施。而建立目标监控体系尤为重要，为此，要努力做到五个适度，以保证房地产业快速稳定协调发展。即投资和消费增长速度要适度，居住水平的提高速度要适度，各类住房建设的比重要合理（现在许多地方存在住房供需严重失衡的情况）；住区规模要适度；（不应大量无限制地兴建占地几百万平方米的超大型住宅“小”区）；房价及房价收入比要适度。 二、湘潭区域房地产市场分析（一）2003年政策形式相当有利据最近报道，湘潭开始二次创业。政策形势良好。湘潭这一届领导班子在各界及市民心目中，是有口皆碑的，领导的魄力、能力、威性对湘潭政策的稳定和经济政策有着很重要的作用。卞翠屏是人们看好的书记，陈润儿是人们看好的市长，他们曾经这样说过：“强工富市”的战略没有错，湘潭是一个典型的工业城市，最大的困难是体制和结构，只要体制一顺，结构得到优化，湘潭工业就会重振雄风。陈市长更坚信：一个产品可以催生一个产业，一个产业可以振兴一方经济。从2002年以来，湘潭发生了很大的变化，而最大的变化是湘潭人心齐了，城市活了，名气大了。政策的作用明显表现为：引进八一队，打造金牌球市。这被人们称为“民心工程”，体育经济做火了，就门票收入这一项，去年就进了1000万元；由于体育经济的带动，去年旅游经济也狠狠赚了一把，上半年旅游综合收入为6.56亿元，同比增长21%；还有零售业，据说是近10年来最高的增长速度……因此，媒体评论说，湘潭人自己也说“这是千载难逢的机会”。（二）2003年大事热点助推房市 作为“伟人名人居里，湖湘文化源头”的湘潭，2003年可能是新世纪最具有决定意义的一年，在这一年，湘潭人将释最大的激情和信心！“金牌球市”，足球赛事不断，吸引全国人们尤其是体育迷的目光；全国第二届连环画精品交易会3月中旬在湘潭举行，再次挖掘湘潭最深厚的文化底蕴；毛泽东诞辰110周年，湘潭、韶山建设和纪念筹备等工作全面发威；齐白石诞辰140周年，齐白石文化艺术中心投资1.1亿元……这是只是现象，事情的本质是：湘潭全市迎来一次飞跃性的发展和城市建设将出现质的提高。 ? 这个名气最大的城市、文化最深的城市、人心最齐的城市，正在为“再造成一个新湘潭”而行动。城市空间发展规划战略是“城市东移”，大手笔7亿元锻造城市中心，这将是市民真正的城市中心，文化中心、行政中心、会展中心、商务中心，拆迁征地建设工作正有条不紊地进行；随之而来的是，周边土地增值，甚至是倍增还“有行无市”。城市推动楼市，这是房地产业最大的公理；球市推动楼市，这是湘潭特有的公理；大事喜事热事推动湘潭楼市，这是2003年湘潭房地产业特有的观景！（三）2003年投资激进拉动消费去年，湘潭市的住宅区的平均价格在７００多元每平方米左右，市区中心地段的住房最高均价也不超过１０００元每平方米，这一价位正好相当于株洲房价的“零头”，该市普通住宅楼最高售价达到１８００元每平方米以上，而长沙的商品房价格同等相类比至少是湘潭的３倍以上，如果按湘潭市中心１０００元每平方米左右计算。长沙同类位置房价则是湘潭的至少３．５倍，如果要将全省的房地产价格进行排列的话，湘潭市位居倒数第二，仅高于怀化市！而株洲则排