深圳坪地项目前期策划方案(doc26).docVIP

深圳坪地项目前期策划方案 …… 2005-2008年是龙岗中心城发展变化最快的时期，不仅表现在城市建设、房产交易规模及品质、物业价值增值速度等方面，也包括市场预期信心有可能会极度膨胀，这是个充满想象和炒作的重要时期，也是充满变数的时期，千载难逢，对个盘而言，利用得好，会很成功。 三、坪地镇概况简析 ⒈区位分析 坪地位于深圳市东北部，距深圳市区37公里，西北与东莞市相邻，东北与惠州市接壤，居于深圳市、惠州市、东莞市的三角中心地带，是深惠两地交往的必经之地，亦是深（圳）河（源）、深（圳）梅（州）的交通要冲，地理位置得天独厚。 坪地因其位于“三角中心地带”，随着三个繁华市区经济、技术、信息的幅射，未来经济的发展具有不可估量的潜在的地理优势。坪地四周群山环绕，中间一马平川，地势极其平坦，坪地因此而得名。 坪地镇在深圳市的位置示意图 ⒉坪地镇特征简析 坪地隶属龙岗区，下辖坪东、坪西、六联、中心、年丰、四方埔6个村委会和坪地、怡心2个居委会，50个自然村。全镇面积57.6平方公里，总人口10万人，其中户籍人口1.2万人。城市化的发展，坪地面临着巨大的发展机遇 。 坪地的交通十分便利，深惠一级公路和惠盐高速公路纵贯全镇；未来地铁3号线延伸段连接到坪地中心区，目前横坪公路正在全线紧张施工中；坪地至深圳优良深水国际大港盐田港只有35分钟车程，经机荷高速公路到飞机场只需35分钟，至深圳市区仅需35分钟，至惠州市和东莞仅需25分钟车程，交通极为便利。 坪地街道概况 坪地发展规划为龙城新城，与龙岗中心城协调发展，近两年经济发展迅速，2003年国内生产总值16.08亿元，同比增长16.1%；财政收入1.79亿元，同比增长62.9%；工业总产值22.45亿元，同比增长22.3%；利用外资2600万美元，同比增长11.2%。 2004年1—6月份，工业总产值15亿元，同比增长23.2%；1—6月份利用外资2476万美元，同比增长195%。 2004年坪地投资1.5亿元进行城市建设，确保城镇规划上档次、环境管理上水平。 坪地广场 彩云体育馆 坪地经济以加工制造业及外向型经济形态为主，目前有工业区20多家，据不完全统计，截止到目前有工业企业800多家，从业人员数10万人，涉及玩具、五金塑胶、手袋、伞业、电子、工艺品加工、家具制造、眼镜加工、制革、建筑材料、印刷等10多个行业，以港资、台资、日资企业为主。另有各类个体民营经济5000余家。 坪地经济的发展，培育出一大批国内外知名的企业和品牌，如sports手袋、富荣华眼镜、青草湖工艺品、水谷玩具、广兴五金塑胶餐具、顶佳洋伞、欧陆经典家具等。 中航TFT（大屏幕液晶平板显示器）落户坪地投产的计划也在紧锣密鼓的筹备当中，本项目规划投资85亿元，建成投产后，工业总产值等于再造2个坪地，税收再造3个坪地。同时带动相关产业的发展，将为坪地经济带来巨大的发展前景。 大华工业区 工业区现状 第二章 项目现状及SWOT分析 对项目的全面了解及把握，是房地产开发成功的关键！只有通过多次的实地考察、了解、探讨、分析，才能更好地体会到项目独有的特征，深入挖掘项目卖点，把握项目优劣势因素；从而确定符合项目特征的定位概念，实现项目的顺利开发及销售。 一、项目主要经济技术指标 总用地面积：8293㎡ 建筑占地面积：2296.4㎡ 总建筑面积：28700.32㎡ 其中： 住宅：24673.65㎡ 商业：1497.85㎡ 不计容积率面积：2231.32㎡ 其中： 架空层：332.8㎡ 地下室：1900㎡ 覆盖率：27.69% 容积率：3.192 绿化率：31.6% 停车位：207个 注：以上项目经济技术指标以邀标函出据的数据为参考！ 二、项目现状解读 本项目在坪地镇的位置图 由于本项目所处片区开发尚处于初级阶段；因此，现时本地块相对较为平坦，整体环境也显得较为清静。 地块东面现状 地块南面民房 富民路现状 地块西面现状 现状分析： 总体来看，本项目虽然虽具有一定的优势条件，但由于其地理位置相对偏离了坪地镇繁华区域；因此，该地块范围内诸多设施及配套的发展均未能及时跟上，从目前地块现状来看其特征不是很明显；因此，谨慎对待、规避项目的不利因素，充分挖掘项目亮点，对本项目获得成功具有“至关重要”的意义。 三、项目SWOT分析 本项目价值构成由多种因素组成，主要考虑因素包括有项目因素、环境因素和市场因素三个部分，其中，项目因素是影响项目成功与否的关键。 本项目因素构成分析如下： 因素 说明 项目因素