上海别墅思路.ppt

立体整合，无缝传播  别墅营销新思路 中国房地产指数系统 搜房研究院 上海别墅的三次开发浪潮 别墅营销的发展 别墅整合营销 方式的一体化：口碑、广告、推荐、实验、服务、价格比较、公关、促销、组织传播等 传播的整合：电视、报纸、网络、广播、杂志、活动及软性广告等 别墅区域的提升 别墅相对偏远，配套等设施需要提升 别墅的文化居住氛围需要相邻项目一起烘托 别墅的生活理念的共同倡导 别墅的区域营销 相邻别墅项目不仅仅是竞争 一木难成林:相互补充，共同造就成熟的别墅区域 打造区域吸引力，提升区域吸引指数 区域营销－别墅的另类软营销 节约整体营销成本 部分别墅营销成本分析 * * 1985 1990 1995 2000 2005 年份 1985 1990 1995 2000 2005 年份 产品营销时代 无营销 整合营销时代 南汇 一核三圈三带 港口经济圈 周康综合经济圈 惠南科教经济圈 外环线经济带 远东大道经济带 沪芦高速公路经济带 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 松江 松江新城 ??????????????????????????????????????????????????????????????? 一城九镇之城 泰晤士小镇 1、松江别墅广告投放状况 2、松江别墅广告投放额所占比重 3、松江别墅广告投放频数状况 4、松江别墅广告投放量排行榜 搜房网 注册用户：563万 全球性房地产门户网络：温哥华、纽约、东京、台湾、新加坡、香港及35个大中城市 以中青年人为主、以买房人为主 覆盖65％的中高层次购房者 大中华别墅网 注册用户：128万 唯一一家覆盖全国各大中城市的别墅专业网络 以高端客户为主 覆盖70％以上高端潜在别墅购买群 大中华别墅杂志 发行量：10万份 读者：45-100万人 客户群：空中飞人（各大机场书店） 高档商务写字楼工作人士（赠阅） 大中城市高档娱乐场所（赠阅） 部分企业主（订阅） 覆盖约65％以上潜在别墅客户：其中80％的外籍在沪别墅潜在购买者 新闻晨报 发行量：35万份 读者：120万人 客户群：普通中产阶级 软营销中口碑的传播者，覆盖本市约10％的潜在别墅购买者，但局限于本市部分高端客户，对高档涉外（外国、外地）别墅及高端项目传播力度不够