房地产_图文.docx

德润天玺房地产项目策划报告班 级： 工商121姓 名：学 号： 指导教师完成日期： 2014年1月10日德润天玺房地产项目策划报告一、项目概况德润天玺位于旅游路以北，经十路以南，凤凰路以西，城市和城际交通畅达。项目占据龙奥正脉风水宝地，三面环山自然环境优美，且片区聚集着省直/市直/公共事业局/公安局机关宿舍等济南最高端的政企居住群落。项目规划有19栋高层住宅、1所国际幼儿园、2处风情商业街，是为最适宜居住的中等规模社区。单体为25层/31层高层建筑，单户面积90-190。城区高新区方位东 二环外地址济南奥体中心东行1500米路西装修情况简装产权年限70年板块奥体片区容积率3．00绿化率40%物业公司德润物业建筑类型板楼 高层占地面积82000平方米建筑面积360000平方米实物图二、市场分析1、市场背景 A．国家宏观环境 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。 系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 a、国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力。 中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。 国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。b、人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大。 城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。c、城市化进程推动房地产业持续发展。 d、通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道。随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。 f、城市发展对土地财政的依赖有增无减。2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。 中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升、预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。 B．城市宏观环境 a、济南市人口总量保持均衡。 济南推出省会城市现代化一揽子重大战略部署，促使经济增长与经济、城市发展的科学契合，稳步推进城市化进程。 b、GDP及产业结构。 济南经济总体保持平稳较快发展，在全国主要城市排名靠前。三大产业产值连年上升，第三产业占到一半的比重。 c、固定资产投资增速平缓，房地产投资额占固定资产投资的比例呈上升趋势。房地产投资增速的推手主要是棚户区改造，济南对30多个片区进行集中改造，同时对30多个片区进行零星改造，拉动经济的发展。 d、对外贸易有所增长。济南市的对外贸易增长明显，内资企业仍是对外贸易的主力军，外资企业增幅高于内资企业。 e、居民生活水平和消费。济南市人均可支配收入和人均消费性支出不断增加。社会消费零售品总额不断增加。济南市不定期的大型展会，为济南带来了巨大的人流和上流，推动了消费市场的繁荣。 f、其他。财政收入的不断增加，金融业稳步提升。 C．项目周边环境 德润天玺三面环山，是奥体片区为数不多的70年产权的住宅区。商务配套：位于汉峪国际金融商务区，后期将建成大型的国贸区，是恒隆的两倍，方便了居民的日常