中原2011年07月鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告227P.ppt

鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告;1;银座商城、统一银座、银座汽车、银座家居等;鲁商集团——一个拥有15万多员工，年营业收入370亿，年利税32亿的超级国企航母，山东省领军企业 鲁商集团——一个以零售业为主，以制药和房地产为重点产业，涉足教育、酒店、传媒投资等多个领域多元化集团 鲁商集团——一个拥有“鲁商”、“银座”、“福瑞达”等多个知名品牌的明星企业 ;鲁商菏泽综合体承载着鲁商在菏泽地区： 实现地区级购物中心！ 实现地区级商务旗舰标杆！ 实现地区级豪宅标杆！ 城市新标杆！ ;;2;城市研究;菏泽为鲁苏豫皖四省交界处的商贸流通基地, 占据京九铁路与新亚欧大陆桥的十字交汇处，坐拥交通枢纽，整体区域位置优越，未来经济发展动力强劲。; 目前菏泽市区的整体规划以“向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部”的总体格局;城市研究; 菏泽市财政收入2010年实现84.6亿元，呈稳定增长趋势，金融机构贷款额为1092亿元，增长较快，年贷款余额803亿元，也呈增长趋势；整体来讲，购买力充足，但消费意识相对保守，有待激发其消费潜力。;城市研究;城市研究; 菏泽全市城市化达35%，提高8.5个百分点，大量外来人口及进城人口，促动房地产业发展和城市升级。;城市研究; 菏泽市房地产市场近年飞速发展，房地产开发投资持续快速上升，维持在较高的增长水平线上。;;;*;菏泽房地产市场指标性特征小结;城市研究;未来商品住宅市场调控，政府善出组合拳，促供给，抑需求。;菏泽执行山东省系列调控政策，无限购政策，但其信贷政策限制三套住宅贷款。;;;城市研究;中华路商业圈特点;商业客群分析;;小结;菏泽市现阶段无大型写字楼项目，在售的写字楼项目已经到达尾盘销售阶段， 凯瑞国际广场成交均价约为5500元/m2； 凤凰城开盘时间较早，北向写字楼均价3900元/m2； 已投入使用的写字楼项目租金约为0.5-1.0元/m2·天。;开 发 商：菏泽东盛房地产开发有限公司 景观设计：上海翰文景观工程设计有限公司 建筑规划：北京中联环建文建筑设计有限公司 项目位置：人民路1679号（原菏泽口岸） 占地面积：3万㎡ 总建筑面积：约10万㎡ 容积率：2.98 绿化率：41% 产品形式：写字楼、公寓、商业 开盘时间：2007年3月 层高：5.2米 装修标准：毛坯 产权年限：70年 价格：北向均价3900元/㎡ 租金：0.5元/㎡/天 销售率：共500套，南向已售罄，北向剩余20套 客群分析：个体商户、公务员、私营企业;写字楼案例 ：凯瑞国际广场;开盘时间：2010年10月 分期情况：分两期销售 当前周期：一期1号楼（写字楼1单元、商业2单元、住宅三单元），商业未开盘 销售进度：一期销售95% 当前价格：写字楼5500/㎡ 楼层差：100-200元 阶段优惠：无 工程进度：一期已封顶 推广渠道：短信、报纸、户外 定 位 语：“菏泽商务区地标建筑” 客群分析：个体户、投资客、本地公司、外来公司;写字楼租金及成交价格;;客群分析;写字楼发展预测;小结;区域在售公寓项目对比分析;开盘时间：2010年8月14日 工程进度：已封顶 面积区间：36-69㎡ 装修标准：400元/㎡ 产权年限：70年 均价：4000元/㎡ 销售率：基本售罄，剩2套 客群分析：市政单位团购、关系客户团购、投资客户 商业业态：KTV、服装、餐饮、保健、箱包、鞋帽、饰品、电玩 车位价格：8万/个 ;公寓产品特征;公寓市场总结;花都大酒店;;小结;菏泽住宅市场分析;;菏泽住宅市场产品分析;开 发 商：菏泽宸宇房地产开发有限公司 设计单位：北京中外建筑设计顾问有限公司 项目地址：黄河路以北，人民路以东，热电厂以南 占地面积：100 亩 容 积 率：3.50 绿 化 率：35% 总 建 面：26 万㎡，商业建筑面积 6771 ㎡ 建筑风格：现代风格 产品形态：高层 当前价格：起价3600元/㎡，均价：4600 元/㎡ ，最高价：5200 元/㎡ 阶段优惠：一次性优惠 2%，贷款优惠 1%;开 发 商：山东菏泽东盛房地产开发有限公司 设计单位：北京中联环建文建筑设计有限公司 项目地址：人民路 1679 号（原菏泽口岸） 占地面积：130 亩 总 建 面：30.8 万㎡ 建筑风格：欧式风格 产品形态：小高层（11层）、高层（18层、32层） 容积率：2.7 绿 化 率：32.5% 总 户 数：共170