房屋拆迁补偿及其评价有关问题的探讨张东祥.PPT

房屋拆迁补偿及评估有关问题的探讨 张东祥 博士、教授、硕导 江西师范大学城市建设学院 副院长 香港测量师、房地产估价师 土地估价师、房地产经纪人 georgezdx0701@ 完成了任务，并不等于解决了问题 解决了问题，并不等于解决没有问题 一、拆迁补偿及其评估理念与理论——对“等价补价”的理解 （一）应基于被拆迁人失去的“等价” The compensation must be based on what the conveyor loses, not on what the expropriator gets 。 （二）应交换价值与使用价值都“等价”——估价目标的问题 The market value is not a fair and objective measure for determining compensation? （三）经营性房屋应基于“永续经营价值”的等价 Market value is not equal to going-concern value （四）应基于房屋重置时的等价 房地产市场的供求状况随时间的变化而变化 （五）应基于自愿消费量而不是被动消费量的“等价” Marginal utility declines with the increase of goods consumed. （六）应基于正当权益不受限制而不是受限制的等价 （七）集体的等价并不等于个体的等价 （market value versus investment value) （八）市场价值衡量的“等价”也不是只有一个标准 Cash/cash equivalent verse non-cash equivalent Price verse highest price Most probable price verse highest price 二、城市历史遗留私房的拆迁补偿评估 （一）城市历史遗留私房的类型 1.解放前使用人花钱购买土地建造的私有房屋 2.城市土地国有化之前，私人花钱购买的房屋（包括宅基地）或购买城市土地建造的房屋 3.城市化的原农民私房 4.城市土地属于国家所有以后建造的私房 (二)城市历史遗留私房的拆迁补偿评估 1.土地是否需要补偿 1950年颁布的《土地改革法》 1954年、1957年和1978年颁布的《宪法》 1982年颁布的《宪法》 原国家土地管理局1990年4月23日在给最高人民法院《关于城市宅基地所有权、使用权问题的复函》 1995年3月11日，原国家土地管理局《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》 第27条和第28条 2.是否按划拔土地使用权进行评估 《城镇国有土地出让和转让暂行条例》 《城市房地产管理法》 1958年2月城市服务部张永励副部长的《第一次全国房地产工作会议上的总结报告》及1958年3月第二商业部《关于城市私宅改造问题的报告》 三、集体土地的房屋拆迁补偿评估 （一）集体土地房屋的土地权益 1．集体土地与国有土地理论上的权益差异 2．集体土地与国有土地现实中的权益差异 （二）集体土地的的房屋拆迁类型 1．“城中村”的房屋拆迁 2．“纯农村”的房屋拆迁 3．“城郊结合部”的房屋拆迁 （三）集体土地的房屋特点 1．房屋户均面积大 2．房屋附属物很多 3．产权资料不全、建设手续不全 4．擅自建设的房屋较多 5．同样的土地面积，房屋面积相差大 6．结构多，非标准建筑多，质量相差较大 （四）集体土地上的房屋用途界定问题 1．尊重事实，以相关法律为根据 2．农民自选，但需提供相关证据 （五）集体土地房屋拆迁补偿评估技术思路 1. 土地采取转换方式补偿情况下 2. 土地采取货币方式补偿情况下 (1)住宅;(2)非住宅 (六)集体土地的房屋拆迁补偿评估实践问题及解决办法 1．建成年份问题 2．房屋用途问题 3．结构的问题 4．突击建房的问题 5. 突击装修与栽种问题 6. 其他问题 四、划拔土地的房屋拆迁补偿评估 (一)划拔土地是否应该得到补偿? ——划拔土地取得的过程分析 (二) 划拔土地的补偿法律法规规定 1.企业划拔土地补偿的国家规定 2.房改房划拔土地补偿的国家规定 3.经济适用房划拔土地补偿的国家规定 (三)划拔土地补偿评估的技术思路 五、拆迁补偿估价对象及其实地查勘 （一）拆迁补偿估价对象的确定 1. 依法律、法规确定——临时建筑、违章建筑、在建工程 2. 依照补偿方式确定 3. 按照改变前的状况 （二）拆迁补偿估价对象的实物 1. 关于自行装修装饰部分 2. 关于房屋附属物 3.关于在建工程 (三)拆迁补偿估价对象的权益 1.拆迁补偿估价对象的特殊权利 (1)不含他项权利的限制 (2)不含土地发展权利 (3)含被限制的合法权利 2.拆迁补偿估价