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竹溪大道项目可行性分析报告 目录 总论 第一部分：项目所在地初步市场情况调查 第二部分：周边类似物业市场比较分析 第三部分：项目的SWOT分析及总体策划思路拟订 第四部分：项目核心价值体系的建立 第五部分：项目发展定位 第六部分：项目投资成本估算及经济效益分析 第七部分：项目敏感性分析 第八部分：项目风险性分析与规避 总论： 1、通过市场和投资成本估算及经济效益分析，该项目投资具有可行性。 2、根据投资分析，项目前期总投资额为20740万元，预计销售总收入28470万元，税前利润4351万元，税后利润2915万元。 第一部分：项目所在地初步市场情况调查 一、项目概况 项目地理位置：该项目位于南宁市竹溪大道西北测 项目地块形状：整个地块成长方形，地势平坦。 项目四至景观 东面：紧邻竹溪大道，斜对面是南宁市中级人民法院，项目面向风光秀丽的南宁市青秀山自然风景区，石门森林公园。 南面：与青山路相邻，旁边有左岸青园、竹溪苑小区、华业园、山水花都、亚博国际商务大厦、南宁市环保局、市土地勘测设计研究院等小区和单位。 西面：旁边是竹排溪，面向金浦路，西面是埌西片区，集住宅小区、商务公寓为一体。 北面：靠近民族大道，民歌广场、金湖广场、国际会展中心近在咫尺。 交通状况 南宁市处于中国大西南出海通道的枢纽地位,同时具有沿海、沿边、沿线的优势,交通便捷无比,已形成航空、铁路、公路、水路交织的立体交通网络。本项目毗邻竹溪大道，交通便捷。北与民族大道与竹溪立交桥相接，南与青山路相接，整个交通网络四通八达，通向城区各个区域。 公共交通路线：34路、环城1线可直接到达本项目，10路、220路、30路等可到达项目周边。 周边配套 学校：南宁市三中、南宁市第四中学职业学校； 市场：绿都超市、新兴苑农贸市场，埌东菜市，青秀山菜市，便于日常购物； 医院：广西医科大学一附院，医科大学口腔医院，区医院等，便于治病疗诊； 单位：南宁市中级人民法院、市环保局、南宁市土地勘测规划院等，造就优良的社区环境； 运动休闲场所：胜利羽毛球馆，逸夫体育馆，欧亚蓝天羽毛球馆，南湖公园，民族广场，金湖广场，青秀山，石门森林公园，黄茅坪水库，国际会展中心，便于健身和休闲。 二、项目主要经济技术指标 序号 项 目 名 称 指 标 序号 单位 指标 1 总占地面积 17333㎡ 2 总建筑面积 74103㎡ 3 住宅总建筑面积 67767㎡ 4 商业物业总面积 6336㎡ 5 建筑容积率 4.28 6 绿化率 30％ 7 产品类型 高层、商业 8 建筑密度 32％ 9 建筑基地总面积 6589.52㎡ 三、南宁市宏观经济环境分析 （一）宏观环境研究 1、地理环境与经济环境 (1） 城市概况 2005年，经国务院批准，南宁市行政区划调整为六个城区和六个县，分别是兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、邕宁区和良庆区六个城区，武鸣、横县、马山、宾阳、隆安、上林六个县，总面积22295平方公里，居住着壮、苗、回、瑶等36个少数民族，总人口为634.43万人，其中，市区人口为244.1万人。全市各民族和睦共处，别具一格的少数民族风情和丰富多彩的民族文化形成了开放、宽容、创新的文化氛围。为创造良好的投资、生活环境，南宁市依托资源和环境优势，加强城市建设，进一步完善基础设施，提高政府办事效率，增强城市竞争能力和聚集力，努力把南宁建成为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市。单位：亿元 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 200年 195.45 226.24 257.17 274.55 294.30 324.8 356.07 501.75 588.86 备注：２００４年，南宁市实现生产总值５８８．８６亿元，比上年增长１３．２％，比上年加快２．３个百分点，增幅为９年来最高。 南宁市历年全社会固定资产投资单位：亿元 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 64.39 74.78 82.36 88.08 95.85 101.7 124.39 190 260．76 备注：２００４年全市完成全社会固定投资２６０．７６亿元，比上年增长３６．９９％。其中“１３６”项目累计投资７０．１６亿元，同比增长６４．０５％；房地产投资全年各月增速保持在６０％以上，全年投资达６６．０４亿元，比上年增长６７．２６％；再建和新开工项目增多，共有１９７８个，增长２１．５７％。投资增速为８年来最高。 南宁市历年社会消费品零售总额单位：亿元 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 100.66 115.36 128.64 137.14 149.5