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哈尔滨哈西国际 项目可行性研究报告 哈尔滨前进房地产开发有限公司 2015年8月4日 第1章 总 论 项目背景与概况 1、项目名称： 哈西国际 2、开发单位概况 单位名称：哈尔滨前进房地产开发优先公司 单位性质：有限责任公司(外国自然人独资) 注册资金：2千万 单位住所：哈尔滨市道里区新阳路376号 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：赫君 建设单位简介：中国航天建设集团有限公司 3、可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南》 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参 数》 《城市房地产开发经营管理条例》 《房地产项目经济评价方法》 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对西中环广场项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 项目提出的理由 （1）项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。哈尔滨房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 （2）项目对城市建设将起到促进作用 目前，哈尔滨市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与黑龙江省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善哈尔滨市人民的居住条件已经成为哈尔滨市政府特别关心的问题之一。同时，随着哈尔滨经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使哈尔滨城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。 （3）解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为哈尔滨市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加哈尔滨市当地社会就业岗位作出一定的贡献。 6、拟建地点 本案地处“哈西客站北侧”东临哈尔滨大街、西临西站大街、南侧和谐大道，北临武威路。总用地面积约101403.94㎡，容积率4.04，地上建筑面积约为354913。 1.2主要技术经济指标 经济技术指标表 总用地面积（平方米） 101403 用地性质 居住公建混合用地 总建筑面积（平方米） 483506.99 地上 住宅 209889.54 公建 195167.45 合计 405056.99 容积率 4.04 建筑密度 32.24% 绿地率 34% 绿地面积（平方米） 34477 建筑限高 以城市设计为准 项目投资环境与市场研究 投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 2014年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。 全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方