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兰溪房地产市场研究报告 序言 本次研究主要目的是希望通过对兰溪市宏观经济状况研究、兰溪城区房地产市场发展状况和发展规律的研究，分析兰溪市经济发展规律、商品房市场供求情况，整体预测其房产市场的变动趋势，同时结合供求状况寻找项目的市场机会点，结合当地城市规划对项目进行整体定位，确定项目总体发展规模、分期开发进度，并对其进行经济测算，为以后项目的营销策划等提供客观依据。 资料来源： 本房地产市场研究之一手资料主要是通过我行对当地供应市场实地调查及对消费者需求的问卷调查取得，二手资料主要来源于当地建设局、统计局、国土局、经贸局等相关政府部门。 第一章：城市概况与城市规划 城市概况 地理位置 兰溪市位于浙江中部，地处钱塘江中游，金衢盆地北缘。东北领浦江、义乌，南界金华，西与龙游交界，北与建德接壤，市域总面积为1313.56平方公里。 兰溪市区位于市域中部，地处衢江、金华江、兰江三江汇合处。市区东北距省会城市杭州市132公里，东南距金华市23公里，整个市区由城东、城西和城南片组成，三片隔江对峙，呈鼎立之势。 交通运输 兰溪自古以来便是浙中地区的交通要冲，素有“三江之汇，七省通衢”之誉，兰溪港是浙江五大内河港之一，是浙中唯一能停泊300吨级船泊的内河港。浙赣铁路支线金千铁路跨境而过，有当天往返兰溪上海的双层直快列车，杭金衢高速公路在兰溪设有二个互通口，规划中的杭新金高速公路也穿境而过，330国道横穿市区，45、46、47省道交会于此，21省道擦境而过，铁公水交通运输方式齐全，2002年实现公路货运周转量37410万吨公里，增长4.3%，铁路部门全年客运发送量达76万人次，年末境内有公路里程631.2公里，汽车客运线路89条，其中跨省线路5条，兰溪距上海3个半小时，杭州2小时，金华20分钟，义乌40分钟里程。 兰溪市有户籍人口65.82万人，其中男性人口为34.41万，女性人口为31.41，人口密度为501人/平方公里。人口自然增长率3.6‰ 第二章：兰溪市宏观经济发展状况分析 宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是房地产业发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此，要真正把握一个城市或地区的房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。 兰溪市国民经济主要指标分析 1国内生产总值及人均GDP 国内生产总值 2010年，全市生产总值为178.62亿元，比上年增长12.7%。以下是历年兰溪国内生产总值增长情况： 资料来源：兰溪市统计局 从上图中我们可以看出，兰溪市自2006年以来一直保持着较高增长趋势，除受经济危机影响的2009年外，其他年份均出现了两位数的增长。这为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。 人均GDP 2010年兰溪市地区生产总值(GDP)达178.62亿元，同比增长12.7%，增速高于全省平均水平0.9个百分点，高于金华平均水平0.2个百分点。 资料来源：兰溪市统计局 从上图中我们可以发现自2005年以来最为明显的特征是兰溪市第二产业的比重始终处于上升的过程中，并且始终处于主导地位，而第三产业则处于一种比较平稳的状态中，而综观浙江省其他一些工业城市在近几年由于房地产业的快速发展大大带动了其第三产业的发展，第三产业的比重不断上升，反过来讲之所以兰溪市第三产业发展缓慢其中一个很重要的原因便是相对于周边的永康义乌等地，房地产业的发展相对缓慢。 另一个方面根据兰溪市城市总体规划至2020年则达到50%，这对于第三产业重要组成部分——房地产业来说无疑是一个很好的机遇。 1．3全社会固定资产投资和房地产投资情况 固定资产投资额加大，形成了一个稳定增长的内需，产生了一大批新增的生产能力。2010年，全社会固定资产投资69.58亿元，比上年增长41.4%，其中限额以上投资64.13亿元，增长44.3%。在限额以上固定资产投资中，第二产业投资43.22亿元，增长43.2%，其中工业投资42.58亿元，增长41.1%；第三产业投资20.91亿元，增长47.7%。全年限额以上投资项目240个，比上年增长2.2%，其中，新开工项目152个，比上年下降12.1%。 资料来源：兰溪市统计局 纵观2006—2010年兰溪市固定资产投资情况，随着经济的好转，从08年以来兰溪固定资产投资持续增长，固定资产投资带动了房地产投资的快速增长，2010年，兰溪市全年房地产开发投资9.33亿元，比上年增长6.9%。商品房销售额21.99亿元，增长39%。全年建筑业增加值8.95亿元，比上年增长43.4%。年末全市共有资质等级的建筑企业30家，年内完成建筑业总产值33.67亿元，增长20.6%，房屋竣工面积204.67万平方米，增长67.9%。 4社会消费品零售总额 2010年全市实现社会消费品零售总额68.25亿元，比上年增