XX南山区东滨路与南山大道地块可行性研究报告.docVIP

目 录 目 录 3 第一部分 项目分析 4 一、技术指标 4 二、地理位置 4 三、地块现状 5 四、项目所在片区及周边片区价值 6 第二部分 宏观环境分析 10 一、宏观经济分析 10 二、2011年房地产新政分析 11 第三部分 房地产市场分析 14 一、深圳房地产市场分析 14 二、区域房地产市场分析 17 三、近期片区房地产市场现状 19 四、区域未来房地产市场供应量统计 21 第四部分 财务分析 24 一、测算前提 24 二、测算结论 26 三、销售价格敏感性分析 30 第一部分 项目分析 一、技术指标 类别 指标 占地面积 1.96万m2 总建筑面积 9.8万m2 其中 住宅面积 8.82万m2 商业面积 0.98万m2 容积率 5 二、地理位置 本地块位于南山南油片区，位于东滨路与南山大道交汇处，昭示性强。 三、地块现状 地块由西北向东南呈长方形状，内部现状为深圳大公印刷有限公司工厂厂址（包括办公点及员工宿舍等裙楼建筑），西北面临华岭宾馆和名粤舫大酒楼，东南面临兴泰股份公司，西面为缤纷泰力服装批发城和迪雅大厦，东北面为利丰雅高TOPPAN印刷厂。附近行业物态以服装批发、印刷厂、物流、五金、连锁公寓、小企业为主。片区以厂房为主，整体居住档次较低。 四、项目所在片区及周边片区价值 本地块属于南油片区内。南油片区指南海大道沿线区域。东面是南山中心区和后海，南面是蛇口片区，西面是前海片区，北面是南山中心区，项目处于各特色片区衔接的部位。 前海片区：特区中的特区 国务院已经批准深圳《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。文件内容 “到２０２０年，建成基础设施完备、国际一流的现代服务业合作区，具备适应现代服务业发展需要的体制机制和法律环境，形成结构合理、国际化程度高、辐射能力强的现代服务业体系，聚集一批具有世界影响力的现代服务企业，成为亚太地区重要的生产性服务业中心，在全球现代服务业领域发挥重要作用，成为世界服务贸易重要基地。 区域定位，在“一国两制”框架下，深化与香港合作，构建更具活力的体制机制，以生产性服务业为重点，推动现代服务业集聚发展，促进珠三角地区产业结构优化升级，提升粤港澳合作水平，努力打造粤港现代服务业创新合作示范区。 前海片区的未来前景：前海片区规划已经提升为国家战略的高度，无论是政策还是资金都将给以最大的优惠，区域功能的大调整将牵动功能规划、城市道路规划、基础设施规划等一系列升级，这里将成为深港高端服务业和高新技术产业合作的先导区，未来就是深圳的“曼哈顿”，犹如当年的蛇口。 后海片区：国际型湾区后海。后海湾的未来。20年12月，地铁2号线启用。2010年12月，后海体育中心完工并投入使用。2010年12月，15公里长滨海长廊初步完成建设，并继续打造成金融区。2011年，投资14亿元的深圳歌剧院完工并投入使用。2012年，占地2．9万㎡的深圳市现代艺术馆与城市规划展览馆建成……后海片区众多的利好因素，将在未来较长的周期内释放，对地产的快速发展有着长期助推作用。 以大型百货抱团经营为特点的商贸业，由西部通道直接促进的物流业无一不在推动经济的发展。区域提供了高品质的生活配套，更大大丰富了居交通配套： 主要交通线路:后前海路、南新路、东滨路、南山大道、南海大道、月亮湾大道路网规划:广深沿江高速、南山大道、东滨路等交通网络公交线路二十余条公交线路轨道：2号线规划地铁5号线生活及商业配套：周边中低高端配套综合商场南山岁宝、海岸城、海雅百货、南山茂业百货、保利文化广场、天利中央广场、国美电器、苏宁电器、崇尚百货、人人乐银行：农业银行、中国银行、工商银行、招商银行、建设银行、民生银行、广东发展银行、交通银行医院：南油医院、南山区人民医院、南山区妇幼保健院为购房者提供了良好的医疗环境酒店：鸿基大酒店（五星级）、南海酒店（深圳最早五星级酒店）、南油酒店、凯宾斯基大酒店（五星级）、七天连锁酒店等教育配套：深圳大学、学府中学、南山外国语初中部、南园小学、前海中学、向南小学基本能够满足教育需求配套：生态休闲：荔林公园、荔香公园、大南山郊野公园、青青世界、深圳湾公园、小南山公园城市休闲：海岸城、保利剧院、紫荆城、儿童世界、F1摩托艇赛场、深圳湾体育中心第二部分 宏观环境分析 一、宏观经济分析 宏观经济层面：CPI持续走高，国内通胀压力加大，PPI震荡上扬，国外输入性压力加大。根据中央经济工作会议精神。2011年中国宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，保持经济平稳较快发展，总体稳定是目标。 根据最新统计数据2010年中国GDP增长10.3，国民经济运行态势总体良好。值得注意的是全年CPI同比上涨3.3，通胀压力明显， 二、2