对房产测绘规范管理探析.doc

对房产测绘规范管理探析【摘 要】 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，近年来，随着房地产市场的火热发展，房产侧绘成为社会关注的焦点。本文根据自己多年的房产测绘工作经验，从房产侧绘的目的和内容方面阐述了房产侧绘的定位与管理，就房产侧绘的技术标准中的不足及不同标准中的不一致性进行了评述，可供参考。 【关键词】房产测绘；产权管理；测量 一、房产测绘的定位与管理 从房产测绘的目的和内容方面看，房产测绘是测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘，是房地产产权产籍管理的重要基础工作，是一项政策性和技术性都很强的工作。测绘成果一旦被房产登记机构审核采用便作为登记机构的行政行为，产生法律效力，所以房产测绘不属中介经营行为，而是一种法定测绘。 目前全国各地城市房产测绘管理工作大体分为三类: 1)行业垄断类: 在房产行政管理系统内，权属管理、测绘管理单位、房产测绘单位为一体。在辖区的房产测绘工作由房产行政主管部门下属的测绘单位垄断，最具有代表性的是沈阳市。 2)行业半垄断类: 房产测绘市场在各地方各区县房管系统下属的测绘单位间放开，系统外单位不得从事房产测绘工作。具有代表性的是南京、广州、重庆。 3)测绘市场化: 房产测绘市场完全市场化放开，地方房产行政管理部门设立房产测绘管理机构，具有代表性的是北京、大连。 上述情况在实际运行中各有利弊。行业垄断，其弊端在于没有竞争，容易导致服务意识淡化，降低工作效率，缺少监管;其有利的一面在于房产行政主管部门对测绘单位的管理上责权利清晰，测绘单位不会受到开发企业的影响。市场放开时，测绘机构之间竞争激烈，相互压价，成果质量降低，管理上责权利不明确，房产测绘行政管理权在地方测绘主管部门，而相关责任由房产行政主管部门承担;测绘机构受开发企业制约，给后期的房产产权登记工作带来很大的风险，因此“测管分离”势在必行。 “测管分离”并非市场化的概念，而是指操作与管理的分离，不能自测自管。行业半垄断体现了房产测绘为房地产管理服务的宗旨，规范了房产测绘行为，确立了房产测绘的权威性，体现了“测管分离”的指导思想，有利于提高房产测绘成果的质量，又维护了房地产市场的正常秩序，避免了测绘人员流动性大，测绘机构恶意降价竞争，数据成果标准不一致的问题，降低了交易权属登记部门使用不规范的测绘成果导致的行政风险。南京是这方面做得较为成熟和规范的城市之一。南京市房产局产权市场处根据建设部“测管分离”的精神，筹建了“南京市房产测绘管理办公室”，负责建立南京市房产测绘市场管理制度，监管房产测绘市场秩序，制定房产测绘技术标准，检查房产测绘机构的产品质量和协调处理房屋面积测算纠纷，引导房产测绘市场的健康发展，房产测绘管理办公室制定了摘品房预售面积测算管理办法》通过对全市房产测绘市场需求的调研，对不符合市场管理要求的测绘机构坚决取缔，只保留两家具备差错赔偿能力和业务技术水平过硬的内部测绘机构，有效稳定和控制了房产测绘市场的局面，既满足了房产事业发展的需要，也为进一步加强管理奠定了基础。 二、房产测绘的依据标准 2.1《房产测量规范》相关内容滞后 随着房地产市场的迅猛发展，房屋的建筑结构和建筑形式日趋多样化、复杂化，2000年颁布的国标(房产测量规范》中的大多条款已不再具有指导性和可操作性。虽然地方房管部门也制定了相关的办法或规范以求解决实际工作中遇到的一些新问题，但是没有相关的上位法为依据而显得底气不足。比如新出现的“复式结构”“消防连廊”《规范》中无从查找，《规范》中一些条款模糊不清，会让不同的人出现不同的理解。(比如8.2.1K)“有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。可以理解为只要有柱或有围护结构的门廊、门斗均按其柱或围护结构的外围水平投影计算全面积计算。但是8.2.2 B)中“独立柱、单排柱的门廊……属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算”。同样的有柱门廊，出现两种结果。《规范》中对共有共用面积的处理原则做了如下规定，“产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件达成协议执行，无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。”并没有对其内容给以详细解释，执行起来很茫然。随着《物权法》的实施，业主的建筑物区分所有权已成为不动产物权中的重要权力。业主所购买的套内建筑面积为其个人专有，而楼梯间、设备用房等公共设施为业主共有，共有部位具有从属性和不可分割性。业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共用管理的权利，并对其共有部分的管理负有相应的义务。若对建筑物内共有的建筑面积进行分摊，不符合《物权法》的精神。建议完善《规