工业地产发展及探究综述.doc

工业地产发展及探究综述【摘要】本研究通过梳理相关文献，归纳总结了工业地产的国内外发展及研究现状。总体来说，发达国家工业地产发展成效显著，而其相关研究也是深入扎实，其工业地产的运作思路及运营管理经验可供我们借鉴。由于我国国内产业转移和东部发达地区总部经济的形成，工业地产投资热点区域将不断扩大，但目前我国有关工业地产的研究多数是从行业角度分析工业地产现状、预测行业发展趋势及存在的问题，有关工业地产企业经营、管理等问题涉及较少。根据我国工业地产的发展趋势，未来的研究落脚点放在工业地产企业开发运营或财务管理上似乎更具有现实意义。 【关键词】工业地产；发展；研究 一、国外工业地产发展及研究现状 1.国外工业地产发展现状 工业地产的概念最早出现于19世纪80年代的英国，其目的是通过系统的规划设计，在基础设施齐备的基础上，通过统一工业房地产开发，将工业集中到一起形成工业社区以满足其共性服务需求。1945年后很多国家开始将工业地产融入到整个国家策略中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27%，对本国GDP贡献也超出了30%”。正是由于发达国家工业地产突飞猛进的发展局面，因此其相关领域的研究较之于国内成熟。 2.国外工业地产研究现状 国外将工业地产（Industrial Real Estate）有时也称为工业物业（Industrial property），一般是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，其实质是工业性质的房地产。Graaskamp（1981）的《房地产开发的基础》中明确提出，房地产项目决不能被看成仅仅是砖块和砂浆，而必须被看作是一个在不断变化和竞争不断加剧的市场中运作的动态的企业。在此基础上，Miles（1998）予以深化并提出房地产管理的三个层次：物业管理者、资产管理者和组合投资管理者，并强调三者协同以实现房地产资产的持续管理。日本越村幸弘（2006）提出购物中心运营管理的统一性，即开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整体划一的经营管理工作。 二、我国工业地产发展及研究现状 1.我国工业地产发展现状 随着国家对异常火爆的住宅和商业地产宏观调控的加大，工业地产以其低风险、高回报的特点逐渐受到青睐。各种在建的物流中心、工业厂房和研发楼宇随处可见，工业地产投资成为近些年来房地产投资不断升温的热点。由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地移至二线城市。由于东部沿海地区产业结构调整的影响，高耗能企业开始向中西部转移。在国家对中西部地区实施政策倾斜的情况下，长江三角区域、珠江三角区域正在形成总部经济模式，制造业迅速向内地转移，这给这些地区工业地产带来极大的发展机遇。安徽、江西、湖北、湖南、河南、广西、陕西等地迎接产业转移日渐频繁，工业投资项目也逐渐增多。 2.我国工业地产研究现状 （1）探析工业地产发展方向方面 司成均（2007）对工业地产的概念进行了介绍，并分析了其特征和开发模式，从工业发展的坚实基础、政策支持、工业用地市场化、宏观调控和市场转型等方面分析了工业地产发展面临的机遇，以促进工业地产的发展。武东伟（2007）以新加坡工业地产为参照物对北京经济技术开发区进行了比较研究，提出了一系列相关的建议。汪思源、殷跃建（2008）对武汉光谷地区经济发展情况行了研究，对该片区工业地产的状况进行了分析，并结合光谷工业地产的发展历史，提出该地区工业地产发展的建议。刘丽荣等（2009）建立工业地产与城市经济互动机理概念模型，分析工业地产与城市经济互动机理的作用路径，并基于工业地产与城市经济互动机理及集约节约使用工业用地的原则，探究合理规划工用地、推进城市经济发展的思路，从而推进工业地产优化利用在城市规划决策中的实施。 （2）评价和推动工业地产发展方面 王宏新、卢长锋(2007)认为要预防三大风险，市场风险、经营风险、政策风险。胡泊(2007)对我国工业地产投资风险分析的研究，对风险进行识别和估计，建立风险评价模型对工业地产投资风险进行分析。李连元（2007）提出要根据不同的城市，不同的产业情况实行不同的操作方式，还必须通过专业化的手段来操作整个工业园区。刘伟(2008)进行的工业地产运营模式研究，从工业地产的几种发展模式来研究其开发、盈利、经营和投融资模式。陈曦（2008）对工业地产的概念进行了介绍，将中国工业地产的发展背景、特点等进行归纳总结，同时针对目前国内工业地产开发的几种主要模式进行分析。王辉龙(2009)以整体的思维，对工业地产项目实行统一运营管理；