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我国保障性住房对房地产市场影响研究[摘　要]保障性住房建设是重要的民生工程，也是构建和谐社会、完善房地产市场体系的重要组成部分。本文通过构造简单的回归模型，分析保障性住房对房地产市场的影响，得出保障性住房的修建将分流整体住房需求，从而降低商品房价格。 [关键词] 保障性住房建设　民生工　住房需求 一、引言 “十二五”期间我国房地产行业如何透视现状、锚定未来，战略前瞻、科学规划，寻求突破，为引领下一轮发展打下坚实的基础呢？ 在商品住房市场日益膨胀的背景下，财政政策主要表现在中央、地方财政支出对保障住房的投资力度加大来扩大保障房建设，解决商品住房市场与保障性住房市场结构发展不均衡这一现象。 本文收集了保障性住房和房地产行业的相关数据，通过一些统计的基本方法，用定量的分析方法分析了政府保障性住房对房地产市场的影响。 二、保障性住房的背景 1.保障性住房的概念 所谓保障性住房，指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，目前我国的保障性住房大致可以分为以下五种：廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区，它是关系民生的重要环节。 2.保障性住房政策出台背景 商品房价格的一路高歌猛进，普通居民已经无力承受高房价的压力，从而需要保障的人群也越来越广。随着收入差距的进一步拉大，社会矛盾的进一步激化，问题也越来越突出。在此背景下，中央出台一系列保障性住房的政策，使得受保障人群的范围越来越大，同时政策制定的强度也越来越大。 1998年国务院出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着以商品房、经济适用房、廉租房多层次的城镇住房供应体系基本建立。 3.面临的问题 自1998年住房制度全面改革以来，我国城镇居民住房状况有了较大的改变，但问题同样存在。当前，我国住房体制改革进入到了一个新的发展阶段。如何在推进房地产市场健康稳定发展的同时，切实保障广大中低收入居民的居住权益，这是我国住房保障体制改革目前面临的一个重大问题。 三、房地产市场现状分析 （1）经济环境 房地产业是我国国民经济的重要组成部分，在GDP中占据较大比重，带动了大批相关行业的发展，同时为城市经济的发展和居民居住水平的提高做出了巨大的贡献。为实现国民经济的平稳较快发展，我们应十分重视房地产行业的发展，注意控制其投资规模和发展速度。 为了应对金融危机和实现发展方式的转变、保障和改善民生，房地产业面临着调整的压力。 （2）宏观政策 近些年，国务院及各部委、各地陆续出台有关政策，从“国八条”到“新国八条”，从“国十条”到“新国十条”，再到“限购令”，每个相关文件中的每条无不渗透着：政府监管、金融政策、土地政策、税收政策等方面，直接的对房地产市场供给和需求方面进行调控。近些年政府通过提高与房地产相关的税费，如对房产税的调整降低也对房地产市场有很大影响。 房地产开发商根本目的在于追逐利润最大化，对于房地产业的发展不能完全寄希望于市场的自发调节，必须采取市场自发调节与国家宏观调控相结合的方法。 除了通过财政政策和货币政策来调控房地产市场的发展，还有土地等政策通过影响房地产市场的投入成本间接进行调控房地产市场。 （3）现状分析 根据图1、图2均可明显看出，从1998年至2010年商品房屋的平均销售价格和销售面积，一直在飞速增长，只有在2008年时，出现了回落现象，但09年、10年又强势回归上升趋势。 （4）房地产市场存在问题 从 1998 年结束福利分房到开启住房产业化，我国住房制度改革为解决人民群众的住房问题做出了一定的贡献。但是却将住房政策与房地产政策相混淆，把解决居民住房问题几乎完全寄希望于房产市场，民众不通过市场买房就无法拥有住房。在这样的供给格局下，需求大于供给，房价自然上涨、民怨载道，造成了人民收入与房价之间的巨大差异，房价成了各种社会矛盾的焦点。为缓解此问题，党的十七大报告中第一次专门提及住房保障制度，明确提出政府有责任、也有义务加强保障性住房建设。 四、保障房对房地产市场影响的实证分析——对商品房价格的影响 1.变量的选取与数据的收集 根据研究目的，采用的分析方法是：在控制房地产开发企业（单位）土地购置费用、城镇居民家庭人均可支配收入以及城市居民消费价格指数的情况下，研究保障性住房对商品房的价格的影响。本文选取商品房平均销售价格Y作为因变量，自变量取经济适用房销售面积X1、房地产开发企业（单位）土地购置费用X2、城镇居民家庭人均可支配收入X3、城市居民消费价格指数X4。本文选择经济适用房销售面积而不是经济适用房投资额作为保障性住房建设的代理变量，是因为经济适用房投资形成市