我国房地产经纪行业监管现状及存在问题.doc

我国房地产经纪行业监管现状及存在问题一、我国房地产经纪行业管理的制度框架体系业已形成，但相关的法律法规体系尚待完善 1.《城市房地产管理法》是行业管理的法律基石 《城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）是由全国人大常委会通过并发布的，用以调整我国房地产经纪行业行政管理活动的最高法律基础。它明确规定：设立包括房地产经纪机构在内的房地产中介服务机构应当具备“自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员，以及法律、行政法规规定的其他条件”，而且“设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业”，这表明我国房地产经纪行业管理具有了相应的法律依据，为行业管理依法行政奠定了法律基础。 2.《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》是行业准入（限制）制度的基础 根据人事部建设部关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知（人发[2001]128号）的规定，国家对房地产经纪人员实行（包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格的）职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效，而且“取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件”、“未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动”。 3.《房地产经纪行业管理办法》是行业管理的主要框架体系 《房地产经纪行业管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行业的部门规章，对房地产经纪机构和人员管理、房地产经纪活动规范、监督管理以及违反相关规定的法律责任等方面都作出较为全面系统性的规定。因而《房地产经纪行业管理办法》成为我国房地产经纪行业管理的主要框架体系。 然而，我国房地产经纪服务方面的法律法规还处于构建框架过程中，其完整的体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，许多方面法律关系的调整还难以涵盖。即使是现有的《城市房地产管理法》也仅从法律上对房地产经纪机构依法设立的基本条件进行界定，除对房地产经纪机构的设置进行规范外，并没有将房地产经纪服务行为置于民商法的调整范围，尤其是对房地产经纪从业人员准入限制和经纪机构的权利、义务、责任等方面并未涉及。 二、已构建“行政监管与行业自律”并重的行业管理主体框架模式，但仍需高度重视社会监督机制的建立与完善 1.从行业发展阶段来看，我国房地产经纪行业已经从幼稚发展阶段步入了正向引导和扶持发展阶段 自1978年改革开放以来，我国房地产经纪行业就开始复苏，尤其是进入20世纪90年代以来，随着房地产业的兴起，房产经纪服务行业开始蓬勃发展。据统计，目前我国共有房产经纪机构5万多家，从业人员近百万，佣金规模超过300亿元（已经达到了未来期望值3000亿元佣金规模水平的1/10）。当前房地产经纪服务行业正向规模化、品牌化方向发展，房地产经纪企业正由外延式资本集中的粗放经营模式向内涵式资本集聚的集约化经营模式转变。因而，从总体上来看，我国房地产经纪行业已经从幼稚发展阶段步入了正向引导和扶持发展阶段。 2.从管控程度来看，政府对我国房地产经纪行业控制已从绝对控制阶段步入相对控制和引导扶持阶段 1983年12月17日国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》（国发[1983]194号）明确规定“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动”。1987年9月17日国务院颁布的《投机倒把行政处罚暂行条例》规定：经纪活动不再是投机倒把行为。1988年8月8日建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合下发的《关于加强房地产交易市场管理的通知》（建房字[1988]170号）规定“对一些在房地产交易活动中出现的尚存在争议的问题，如房地产经纪人问题等，可通过试点，从实践中摸索经验”。我国房地产经纪行业逐渐得到了国家和社会的认可。 之后，1995年1月1日《城市房地产管理法》的颁布实施，确定了房地产经纪机构的设立条件；2002年8月20日建设部发布的《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号）和2006年7月6日的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》等都强调通过整顿规范，倡导规范经营模式和业务流程，扶持诚信经营企业，对违规企业及违规行为记入信用档案系统、通过媒体进行曝光并报行政机关予以行政处罚。这些均说明了我国房地产经纪行业已走出绝对控制阶段，完全进入到房地产经纪行业地位的合法化和正面规范引导的相对管制与扶