房屋登记涉及婚姻关系审查必须变革.docVIP

房屋登记涉及婚姻关系审查必须变革长期以来，对申请人婚姻关系的审查以及登记房屋是否为夫妻共有房产的界定，一直困扰着从事房屋登记的工作人员。各地做法也不同，有登记时完全依当事人自行申报为准的，有取得和处分登记重复审查的，有取得登记时严格审查的，有处分登记严格审查的等。随着法律法规的健全，房屋登记行为法定涵义的明确，是否有资格审查申请人的婚姻关系，是否有职权判断房屋权属，已经成为很多房屋登记机构思考的问题。 笔者认为，根据“职权法定”原则，婚姻登记是民政部门的职能，而民事法律关系中财产归属的确定属法院职能，对当事人婚姻关系和财产归属的实质性审查，显然超越了房屋登记机构行政职能范围，越权审查已属“行政违法”，急需改变审查方式和审查理念。 一、法律法规的调整，要求房屋登记中对婚姻关系的审查由“实质性审查”向“形式性审查”转变 1.《物权法》、《房屋登记办法》对“房屋登记”审查职责和法定涵义的规定，明确房屋登记机构不具有实质审查职能。《物权法》颁布之前，我国法律法规对不动产登记倾向于采用实质审查方式。《物权法》第12条规定，“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提交的必要材料；（二）就有关事项询问申请人；（三）如实、及时地登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。登记机构认为对申请登记的不动产实际情况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助”。强调了登记机关的主要职责是查验材料是否齐备、对申请人的询问、并且按照资料内容将当事人物权变动的事项纳入登记。《房屋登记办法》规定“房屋登记”的概念是指“房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”，并依据行政法对行政登记的定义，确立了“依申请登记原则”，从而改变原《城市房屋权属登记管理办法》将房屋登记作为“确权”的定性。这一变化的重大意义在于将登记机构从具有实质审查的“确权”责任中解脱出来。同时，《房屋登记办法》中“异议登记”制度的设立，则说明因审查职能所限，登记簿客观存在与实际状况不一致的情形，也为登记簿以外的共有人提供了新的救济渠道。 2.法院涉房案件审理适用规定的调整，排除了房屋登记机构实质审查责任和赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系或应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。该规定解决了人民法院在行政案件与民事案件交叉时，确定审理顺序的问题，首次以书面形式确定了“先民事，后行政”的原则，间接排除了房屋登记机构对民事法律关系实体审查的责任。之后出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（法释[2011]18号）第11条规定，“ 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”可以看出，处分登记甚至不需审查另一方是否同意，只要第三人为善意购买，人民法院也不支持另一方追回房屋的诉求。法院对房产过户的实质定性为资产形式的变化，已将房屋登记机构对房屋登记申请人的婚姻关系、财产关系的审查责任排除在外，明确损失赔偿责任人为处分房屋一方，与登记机构无涉。 3.《房地产登记技术规程》（下称《规程》）阐明的登记要件和审查要求，进一步明确了房屋登记机构审查内容。《规程》是我国房地产登记工作的第一个行业标准，是衡量该项工作是否尽到合法审慎义务的重要标准。从《规程》的规定来看：对房屋所有权是否为共有的审查，仅限于在受理时对申请人进行询问；对房屋登记申请材料的列举清单中，也未要求申请人提供任何婚姻关系证明；对登记机构申请材料的审查要求，也不涉及主动审查是否共有人，而是要求申请人自行提供；是否为共有，由申请人自行申请，且申请为共有的房屋，由申请人主动提供证明共有的材料。这也是房屋登记“依申请原则”的具体体现。 二、由于我国婚姻登记制度变化及现状，房屋登记机构也无法对婚姻状况进行实质审查 2003年10月1日经修改出台的《婚姻登记条例》取消了行政性干预条款，婚姻登记不再需要所在单位或村（居）民委员会出具婚姻证明材料，只需当事人就其婚姻状况做出声明。 然而，婚姻登记制度变化后，配套的工作却没有跟上。原来的婚姻登记职能分散，机构分设，造成有在市级民政部门登记的，有在街道办事处登记的，有在乡镇级民政办登记的，还有事实婚姻等状况，造成政府退出行政干预后，民政部门未能及时有效建立全国的信息网络，无法形成统一的婚姻登记