佛山市商铺价值基本规律分析报告.ppt

佛山市商铺价值基本规律分析报告 深圳世方商业地产顾问机构 2007年12月 * * 一、价值评估要点 要点一：中海万锦豪园裙楼商业，从目前的地段以及未来片区发展前景来看，属于区级或者区域级商业中心里的社区商业，但是受到规划中的金融高新区、地铁站的影响，该项目已成为一个集金融区、地铁于一身的商业项目，价值评估有一定的潜在可挖掘优势。 要点二：为了给本项目提出一个合理且符合市场价值规律的商铺售价，我们对佛山商业分为市级商业中心、区域级商业中心、社区商业三个等级。寻求佛山市各级商圈的价值规律，以作为本项目定价参考依据及考评指标。 二、不同级别商业的商铺售价情况 祖庙商圈是佛山市的商业中心，而祖庙路则是佛山的“脸面”，历史在这里积淀，商业在这里崛起。80年代初兴华、玫瑰大型百货商场开业为佛山人带来了全新的购物环境，90年代末百花广场建立，彻底奠定了祖庙商圈在佛山的中心地位。 祖庙商圈发展至今，其核心商业价值区域体现在祖庙路与建新路组成的十字金街，尤其是祖庙路北段。但是由于历史因素，祖庙路的商铺都属于附近各个公司、工厂所有，不是产权式商铺，一直以来都没有交易记录。 ㈠、市级商业中心 祖庙路 祖庙路经营业态以服装为主，主力店层高约为4m（未吊顶），开间×进深为：2.2×9.6、3.6×8、5.6×18，主力店面积为30——60㎡（实用）。许多商户都是2、3间一起打通使用。 祖庙路位于建新路以北商铺，初始租金约为800——1200元/㎡（实用），现阶段经过多次转手以及租金逐年上涨后，大致在1000——1800元/㎡（实用）之间。其中租金均价约在1000——1200元/㎡（实用）之间。通过商户了解到，祖庙路没有铺位销售。据商户介绍，祖庙路——东华里改造工程，建新路以北商铺，政府赔偿金额为6万/㎡（实用）。 具体案例： 使用率85~90% 吊顶后约3~3.5m 4.2×12 2.6×12 1500~1800元/㎡，实用 玫瑰商场 兴华精品廊 注：老人头服饰由于楼上带阁楼，而且是近2年才转租的铺，所以在位置、铺位均好性都要不如欧格龙的情况下，租金反而比其要高。 建筑面积约85㎡，使用率94.2% 约3.7m 10×8 1000元/㎡，实用 欧格龙 租金为7万元/月，楼上有阁楼 吊顶后约3m 6.6×9 1178元/㎡，实用 老人头服饰 备注 层高 开间(m)×进深（m） 租金 店名 小结： 由于祖庙一带本身就是国有单位的门面房，商铺以出租为主，无商铺成交记录。假定根据租金现状，按8%的租金回报率以及租金均价来反推售价，目前祖庙一带商铺均价在15-18万/㎡（实用），但没有商铺出售。至于政府拆迁赔偿6万/㎡不能反映此处商铺的真实售价。 ㈡、区域级商业中心 以南海广场、汇潮天地、南海佑一城为核心的商业组团共同构成了佛山的区域级商业中心，辐射范围以南海为主、禅城为辅。 南海广场商圈 街铺经营业态以服装、精品、眼镜、餐饮为主，主力店开间×进深为3.6m×10m，吊顶后层高约3.3m。商铺持有，只租不售，使用率约55%，管理费25元/㎡。内铺合同1年1签，街铺合同2年1签。 汇潮天地购物广场 租金及管理费： 1F:约300元/㎡（内铺，实用，不含管理费），街铺300-450元/㎡（建面），均价约380元/㎡（建面）。 2F:170~190元/㎡（建面，不含管理费，但目前打7折） 3F:100元/㎡（建面，不含管理费，但目前打4折） 实例： 420 3.3×7 约23 — A22号铺位 约55% 330 4.8×10 约48 眼镜 眼镜店 使用率 建面租金（元/平米） 开间进深 实用面积（平米） 经营业态 名称 ———按8%的租金回报率及租金均价反推售价，南海广场商圈街铺售价在5.7万/㎡（建面）。不过没有铺位出售，物业都是持有型的。 小结： 南海广场一带开发时间比较早，同时也是南海区政府单位所在地， 商业经过长时间的沉淀，商业气氛极其浓厚，基本奠定了在佛山市区内区域级商业中心地位，南海大道周边沿线基本上为单位持有物业，无商铺出售，根据现行租金情况假定按8%年回报计算，南海广场商圈街铺均价为5.7万/㎡。 ㈢、社区级商业 该项目位于南海大道上，是南海区较早的大型高档社区，于2002年入住，发展至今已成为南海大道上最成熟的社区商业，经营业态以家居装饰、美容美发、地产中介、服装、茶烟酒、银行、餐饮、社区便利为主。 1、成熟社区 丽雅苑 租金单位：元/㎡，售价单位：万元/㎡。项目不带主力店，属于区域商业中心里的社区商业。售价是业主现转让价。 2 40-60 海四路 2.5 50-80 海三路 30-50㎡ （实用） 1元/㎡ 6m 85% 3 50-100 南海大道北 主力铺位面积 管理费（建面） 层高 使用率 均