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土地置换 目录 HYPERLINK /view/1635841.htm \l 1#1 土地置换的概念 HYPERLINK /view/1635841.htm \l 2#2 土地置换的类型 HYPERLINK /view/1635841.htm \l 3#3 异区置换 HYPERLINK /view/1635841.htm \l 4#4 同区置换 HYPERLINK /view/1635841.htm \l 5#5 土地置换审核 HYPERLINK /view/1635841.htm \l 6#6 土地置换协议 HYPERLINK /view/1635841.htm \l 7#7 土地置换的误区 　　 HYPERLINK /image/5f9e93b187e2774\o 查看图片 \t _blank 　　land selling 土地置换的概念 　　1、土地置换，是指在 HYPERLINK /view/17820.htm \t _blank 城市发展过程中，利用级差地价置换土地改造 HYPERLINK /view/761023.htm \t _blank 老城区，加快城市发展的一种方法。因为 HYPERLINK /view/808126.htm \t _blank 土地位置的不同，所以其使用价格也不同，即 HYPERLINK /view/96518.htm \t _blank 地租不同，从而产生 HYPERLINK /view/145270.htm \t _blank 级差地租。一般情况下，离市中心、繁华的商业区、商务区等越近，土地使用价格越高；反之则越低。这样，政府就可以利用土地的差价进行土地置换改造老城区，发展 HYPERLINK /view/975654.htm \t _blank 新城区。 HYPERLINK /view/636126.htm \t _blank 中心城市土地价差较大，在土地置换中更有优势。 　　2、土地置换是以符合 HYPERLINK /view/36252.htm \t _blank 土地利用总体规划为要求，以耕地“占一补一”为前提条件，以调整优化 HYPERLINK /view/814791.htm \t _blank 土地利用结构布局为目标，以土地的适宜性为依据，通过异地调整，使不符合土地利用总体规划布局或低效利用的土地符合土地利用整体布局，最大限度提高 HYPERLINK /view/814789.htm \t _blank 土地利用率。通常情况下，用来置换的建设用地均为国有土地，运作时不涉及土地性质问题，仅限于权属的重新调整和界定。 土地置换的类型 　　土地置换具体可分为两种情形：一是异区地块的置换，二是同区内地块的置换。这两种土地置换的基本运作形式、存在问题及对策，值得研究。 异区置换 　　 　　其基本运作形式就是将土地利用总体规划确定的农用地区域内的建设用地（甲地块）复垦成农用地，在 HYPERLINK /view/3926127.htm \t _blank 规划建设用地区域范围内占用等质等量的农用地（乙地块）进行非农建设。 　　一般情况，这两个地块不可能相邻，绝大多数分属于两个土地使用者或分属于两个集体经济组织。操作时，往往采用“推磨”的形式——把甲地块复垦为农用地，沿着推磨线路，与相邻的土地使用者或集体经济组织进行等量、等质的土地调换，以此类推，直至调整到乙地块的位置。通过与中间土地使用者或集体经济组织土地的等量调换，使被占用的农用地成为复垦的建设用地所在集体经济组织的“ HYPERLINK /view/81723.htm \t _blank 飞地”，即可直接利用。 　　　1.存在问题 　　一是选址不当。一些地方为了尽快达到用地的目的，在选择用来置换的地块时把关不严，所选地块不在规划确定的农用地区内，而属于建设用地。 　　二是重用地、轻补充。有的对复垦验收把关不严，不能达到与所占农用地数量、质量相当的要求；有的则只缴纳一定的保证金,就占用农用地进行非农建设，至于用于复垦的地块是否复垦，数量、质量如何，不再进行跟踪管理。 　　三是操作性差。用于复垦的地块在原来使用时已经完成相关的征地、补偿和安置，采用推磨的形式进行置换后，可以避免对被占用地块的重新补偿、安置。但以这种形式逐一调整，战线较长，且涉及相当多的土地权益人。要妥善解决相关的矛盾和历史遗留问题，保证权益人的土地合法权益，时间长、难度大。同时，还要对置换所涉及的土地所有权、使用权、承包经营权进行重新登记，后续工作面广量大，相当繁琐。 　　　2.对策 　　一是正确界定用于置换的建设用地。用于复垦的地块现状必须是建设用地，规划用途是农用地；用于非农建设的地块