市场比较法和资本化率.doc

市场比较法基本公式为： 比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产区位、权益、实体状况修正系数 ?（2）交易情况修正 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。估价对象与3个可比实例均为正在正常销售的项目，交易情况均正常，交易情况修正系数均为100。 （3）交易日期修正 进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。由于可比实例与估价对象的交易日期相近，市场没有变化，故交易日期修正系数均为100。 （4）区位状况修正 A、繁华程度修正 繁华程度分为繁华、较繁华、繁华程度一般、较不繁华、不繁华五个级别。以估价对象繁华程度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，系数增加或减少3，则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为97、100、100。 B、交通状况修正 办公房地产主要考虑市内交通。将市内交通便捷度的状况分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以估价对象交通便捷度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数数增加或减小2。则可比实例A、B、C交通修正系数为100、100、100。 C、基础和公用配套设施修正 包括教育设施、购物场所、医疗设施、邮局电讯设施。将配套设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。以估价对象配套设施完备度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则修正系数增加或减小3。则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为100、100、100。 D、环境和景观修正 环境和景观状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象自然环境状况系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小2。则可比实例A、B、C繁华程度修正系数均为100。 E、楼层修正 一般来说，高层建筑楼价随楼层增高而增高。根据对武汉市办公房地产市场价格的调查，一般层高每增加一层，修正系数调增0.2。以估价对象（27层）楼层修正系数为100，则可比实例A、B、C楼层修正系数分别为98、98、99。 F、朝向修正 将朝向分为优、较优、一般、较差、差五个级别，其中东南向为优，南、西南向为较优，东向为一般，东北、西北向为较差，北、西向为差，以估价对象朝向系数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小1。则可比实例A、B、C朝向修正系数分别为98、100、100。 （5）权益状况修正 A、土地剩余使用年期修正 可比实例与估价对象的土地使用权性质均为出让，且土地剩余使用年限相差极小，该差别对房地产的价格几乎没有影响，故无需修正，则估价对象和可比实例A、B、C土地取得方式修正系数均为100。 B、他项权利状况修正 可比实例与估价对象的均无他项权利，故无需修正，则估价对象和可比实例A、B、C他项权利状况修正系数均为100。 （6）实物状况修正 A、建筑结构修正 可比实例与估价对象的建筑结构均为钢混高层，故无需修正，则估价对象和可比实例A、B、C建筑结构修正系数均为100。 B、建筑面积修正 根据对武汉市办公房地产市场的了解，办公用房自易至难成交的建筑面积分别为200-400平方米，小于200平方米，400-700平方米，700-1200平方米，1200-1500平方米，大于1500平方米六个级别。将比较实例与估价对象相比，以估价对象为100，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小2。则可比实例A、B、C建筑面积修正系数为102、106、104。 C、通风采光修正 将通风采光分为好、较好、一般、较差、差五个等级。以估价对象通风采光系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小1。则可比实例A、B、C通风采光修正系数分别为100、99、100。 D、平面布局修正 将平面布局状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象平面布局系数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小1。则可比实例A、B、C平面布局修正系数均为100。 E、层高修正 可比实例与估价对象的房屋室内层高均为普通层高，故无需修正，则可比实例A、B、C层高修正系数均为100。 F、装饰装修修正 将装饰装修状况分为未装、简单装修、中档装修、高档装修四个等级，以估价对象装饰装修状况系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小5。估价对象与可比实例均为一般办公装修，则估价对象与可比实例A、B、C装饰装修修正系数均为100。 G、设备设施状况修正 办公用房设施设备一般包括中央空调系统、双回路供电系统、智能办公系统、烟感自动报警系统、消防喷淋系统等