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住房抵押贷款风险分析及对策 住房抵押贷款是房屋购买者以所购买的住房为抵押担保品向银行申请贷款，然后以所贷的款额作为房费付给建筑开发商，再以年金的形式按月向银行支付款项以还清贷款。抵押贷款的目的是为了减轻购房者的支付压力，让更多的中低收入者可以购买住房，因此其借贷期限较长，一般为20－30年。但是住房抵押贷款对商业银行的利润较为可观。美国商业银行住房抵押贷款的利润率一般为10％左右，我国银行的实际利润率也在相当水平。尤其随着 金融 市场的不断完善，许多原先是银行重要利润来源的大 企业 客户纷纷离开银行，通过证券市场直接融资；在这种情况下，住房抵押贷款成为商业银行主要的利润来源，各银行都加大了拓展住房抵押贷款的业务。据不完全统计，美国的个人住房抵押贷款余额已突破1.7万亿美元，约占银行总资产的1/3。我国的住房抵押贷款余额虽然存量不大，但增长迅速，参见表一。抵押贷款证券化，是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。正如美国著名 经济 学家莫迪格利亚尼指出的：“资产证券化真正的意义并不在于发行证券本身，而在于这种新的 金融 工具彻底改变了传统的金融中介方式，在借款人与贷款人之间，架起了更有效的融资渠道。”抵押贷款证券化是以银行住房抵押贷款为基础发行抵押贷款证券，将不可流动的金融资产转化为可流通的证券，从而降低了银行自身的诸多风险，提高了资产的流动性并且完善了银行的资产负债结构。住房抵押贷款证券化是将住房抵押贷款按其特点分解、细分，再重新组合、重新定价和重新分配风险与收益，通过对初级产品的一种深加工，以实现提高金融产品质量、信用等级和分散风险的目的。这在对银行的资产进行分解的同时，也将由银行独自承担的风险进行分散和转移，即将过去由银行一家承担的发放抵押贷款、持有贷款和回收贷款本息等业务，转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动，将传统的由“借款人－金融中介机构－储蓄者”形成的信用链条，延长为由众多金融机构、投资者参与的更长的信用链，从而将体系内的风险转化为体系外，即证券市场上的风险。在证券市场上存在者大量的投资者，当证券化的资产在这些投资者之间自由转让时，证券化资产就可以被合理定价，并且由接受定价的投资者自己承担投资风险，这样就极大地减弱了风险过度集中的可能性；而由过度投机、市场操纵等导致的金融资产价格的非正常波动只是一种派生风险，可以通过完善证券市场的制度和有效监管将这种风险降低到证券市场能自行化解的程度。因此在证券市场上，住房抵押贷款证券化的金融风险是派生的、分散的，演化为体系性的风险的可能性不大。毋庸置疑，面对我国商业银行愈来愈大的住房抵押贷款余额，我国银行体系面临的巨大风险也在不断积聚中。在这种情况下，只要我们能够根据我国的具体国情设计出符合我国实际的住房抵押贷款证券化模式，我们是可以有效处理这种风险的。brgt;毋庸置疑，面对我国商业银行愈来愈大的住房抵押贷款余额，我国银行体系面临的巨大风险也在不断积聚中。在这种情况下，只要我们能够根据我国的具体国情设计出符合我国实际的住房抵押贷款证券化模式，我们是可以有效处理这种风险的。 1