XX杭州富阳别墅项目市场可行性研究报告.doc

杭州富阳别墅项目市场可行性研究报告 目 录 第一章、杭州宏观市场分析 2 一、宏观经济分析 2 二、杭州房地产市场分析 4 三、2009年杭城楼市展望 6 第二章、富阳宏观市场分析 7 一、富阳概况 7 三、银湖板块区位分析 9 四、富阳银湖板块别墅市场分析 11 五、在售楼盘个案分析 12 第三章、项目分析 19 一、九龙项目分析 19 二、横山项目分析 25 第四章、项目综合评价 33 第一章、杭州宏观市场分析 一、宏观经济分析 08年，国内外经济环境出现了前所未有的变化，一系列困难和不确定因素集中释放，相互叠加，给市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战面对错综复杂的形势，市沉着应战，着力解决影响经济运行的突出矛盾和问题，经济发展基本面依然良好经济运行呈现总体平稳、增幅放缓、趋势严峻的发展态势。 1-3季度，市完成地区生产总值3321.11亿元，按可比价计算同比增长11.6%，快于全国、全省 1.7 和 1 个百分点但增幅上年同期，经济增长放缓趋势明显。其中，一、二、三次产业分别完成增加值116.88亿元、1697.39亿元和1506.84亿元，增长1.1%、9.8%和14.5%，与上半年相比回落1、3.9和1.8个百分点。三次产业对全市经济增长的贡献率2.2%、50.6%和 47.2%，产业结构为3.5 ：51.1：45.4.投资需求增长趋缓1-3季度，完成全社会固定资产投资 1221.77亿元，去年同期增长20.1%，与上半年相比回落 4个百分点。扣除投资价格上涨因素，1-3季度，实际分别增长6.1%、7.5%，同比回落7.8个百分点。消费品市场增长平稳1-3季度，实现社会消费品零售总额1148.76亿元，增长 20.7%，增幅同比提高4个百分点，扣除价格因素实际增长12.4%，实际增幅同比回落1.7个百分点。对外贸易持续低迷利用外资增速回落受世界经济减速的影响，市对外贸易一波三折，进出口增速自去年6月起始终在低位徘徊。1-3季，进出口总额为373.69亿美元，增长14.9%，其中出口258.75亿美元，增长15.0%，外贸出口依存度同比下降6.7个百分点。1-3季，实际利用外资 26.84亿美元，增长29.3%，增幅同比回落19.1个百分点。财政收入总体保持增长1-3季度，实现财政总收入744.59亿元，增长21.9%；地方财政收入375.54亿元，增长25.5%，同比分别回落1.8和1.6 个百分点。其中与经济运行质量密切相关的三大主体税种增速减缓，一定程度上反映了当前经济的严峻形势，财政对经济的滞后反映已逐步显现。信贷投放有所增加国家货币政策连续紧缩，金融机构贷款增幅逐月回落，至年6月底，贷款余额增幅回落到12.3%的近年来最低点，7月开始出现回升。9月末，金融机构本外币贷款余额为9555.01亿元，增长15.6%本外币存款余额11010.82亿元，增长19.8%，增幅同比回升1个百分点。 1-11月，商品房销售额536.35亿元，同比下降26.35%，其中商品住宅销售额464.26亿元，同比下跌29.07%。 房地产开发投资额与商品房销售额 商品房竣工面积同比上涨幅度放缓 1-11月份，杭州商品房竣工面积553.81万平方米，比2008年同期上升28.64％。其中商品住宅竣工面积为440.48万平方米，同比增加23.79%。 1-11月份，杭州商品房销售面积608.99万平方米，同比下降了36.75%。其中商品住宅销售面积为536.18万平方米，同比下降39.43%，销售压力严重。 商品房竣工面积与销售面积 商品房新开工面积上升幅度放缓 1-11月，杭州商品房新开工面积1025.16万平方米，同比增加30.31%，增速继续放缓，其中商品住宅新开工面积为737.95万平方米，同比增加27.84% 商品房新开工面积 土地成交面积大幅缩水，价格微涨 2008年1-11月，杭州市主城区共出让土地38宗，出让面积104.07万平方米，其中纯住宅用地15宗，平均楼面地价6232元/平方米，较去年同期上涨21.26%。 2007年与2008年同期土地成交类型及宗数对比 三、2009年杭城楼市展望 纵观2008年的杭城楼市，震荡起伏，居高不下的价格，再加上外部经济环境的影响，使得购房者的信心丧失，成交量大幅回落，楼市供需失衡，价格回调趋势明显。尽管从三季度开始，国家就出台了一系列的措施，地方政府也不断出台措施，给楼市以信心，也确实显现出了一定的效果，杭城楼市11月的成交量较10月大幅增长，但就此判断楼市回暖为时尚早，商品房市场尤其是住宅市场的存量巨大，再加上06、07年出让的土地势必有部分将在09年上市，楼市2009年的销售压力巨大，预计2009年上半年杭城楼市的依旧将动荡前行，供需比将减小，价格仍将回落。 从目前的情况