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沈阳市于洪区永安大厦BT项目
可行性研究报告
2012年12月
目录
第一部分 可行性研究报告编制依据及结论 3
一、可行性研究报告编制依据 3
二、可行性研究结论及建议 3
第二部分 城市背景综述 4
一、城市背景 4
1、城市简介 4
2、行政辖区概况 4
3、地形地貌及气候特点 5
4、交通条件 5
二、城市综合评价 5
1、人口规模 5
2、GDP: 7
3、居民生活水平: 8
4、财政收支: 8
5、固定资产投资: 9
6、社会消费: 10
7、城市发展规划: 11
8、城市宏观总结 15
第三部分 市场研究 16
一、土地市场 16
1、近年土地出让情况: 16
2、近年土地成交价格情况分析: 16
二、房地产投资开发概况 17
1、房地产投资 17
2、房地产开发概况 17
三、商品房市场价格 18
四、市场供需分析 18
五、市场版块分析 19
1、市场版块划分 19
2、区域版块供需分析 21
3、区域版块价格和典型楼盘 22
六、房地产市场总结 23
第四部分 项目拟投资理由分析 24
第五部分 项目概况 25
一、意向地块基本情况 25
1、地块位置: 25
2、用地指标: 25
二、宗地现状: 26
三、项目周边的状况: 28
四、大市政配套: 28
五、项目前期进展概况: 28
六、项目SWOT分析 29
1、优势(strengths): 29
2、劣势(weaknesses): 29
3、机会(opportunities): 29
4、威胁(threats): 30
第六部分 项目拟定位方案及工程销售计划 31
一、项目拟定位方案 31
1、项目定位: 31
2、目标客户群定位: 31
3、价格定位: 32
二、工程及销售计划 32
第七部分 投资收益分析 33
一、成本预测: 33
二、经济效益分析: 36
三、敏感性分析: 36
第八部分 结论和建议 37
第一部分 可行性研究报告编制依据及结论
一、可行性研究报告编制依据
1、国家相关政策、法规
2、走访记录(市场调研数据和资料)
3、沈阳市房管、土地交易中心等部门信息
4、沈阳市政府部门、市统计局等网站公布相关城市数据
5、2012年政府工作报告
6、《沈阳市城市总体规划(2011-2020年)》草案
7、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料,包括《城市居住区规划设计规范》《城市居住区公共服务设施设置规定》《住宅设计规范》《住宅建筑设计标准》《城市道路绿化规划及设计规范》 城市背景综述
一、城市背景
1、城市简介
沈阳是辽宁省的省会,东北地区的政治、经济、金融、文化、交通、信息和旅游中心,中国15个副省级市之一,中国七大区域中心城市之一,全国的工业重镇和历史文化名城。背依长白山麓,面向渤海之滨,是辽东半岛的腹地。
2、行政辖区概况
沈阳市共辖9个市辖区,一个县级市,三个县。
各辖区情况如下:
和平区:沈阳市的中心区域,是全市的政治、经济、科教、文化中心,辽宁省综合实力第一强区。
沈河区:沈阳市的政治中心、商贸中心、金融中心、文化中心,旅游胜地沈阳市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》沈阳市外来常住人口90.7万,已占到全市人口总量的1%。沈阳市2005-2011年户籍、市区人口走势及增长情况如下:
沈阳市“十二五”末市区新增户籍人口数计算公式如下:
A=(B-C)×(D÷C) =
A:2011-2015年市区新增户籍人口数
B:2015年全市城镇户籍人口数
C:2010年全市城镇户籍人口数
D:2010年市区户籍人口数
E: 2010年全市户籍人口数
F:2010年全市户籍人口自然增长率
G:2015年全市城镇化率
H:2010年全市城镇化率
经计算:A=[719.6*(1-0.00059)5*82%-719.6*76.1%]*(515.4/719.6*76.1)=38.33
2011-2015年市区新增人口数达38.33万人。
2011-2015年市区新增刚性需求住房面积,计算公式如下:
F:2011-2015年市区新增户籍人口数
G:2011年人均居住面积(数据未公布,2010年为27.92平米)
H:2011-2015年市区新增刚性需求住房面积
经过计算:H=1070.17万平米
2、GDP:
沈阳市主要经济指标增幅继续在全国副省级城市中名列前茅,GDP增长率近四年呈现波动下滑走势。2011年全年预计GDP值5914.9亿元,增长率为12.3%。
2005-2011年沈阳市GDP变化及增长情况
数据来源:沈阳市统计局
3、居民生活水平:
城镇人均可支配收入连年呈现上
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