XX沈阳市于洪区永安大厦BT项目可行性研究报告.doc

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沈阳市于洪区永安大厦BT项目 可行性研究报告 2012年12月 目录 第一部分 可行性研究报告编制依据及结论 3 一、可行性研究报告编制依据 3 二、可行性研究结论及建议 3 第二部分 城市背景综述 4 一、城市背景 4 1、城市简介 4 2、行政辖区概况 4 3、地形地貌及气候特点 5 4、交通条件 5 二、城市综合评价 5 1、人口规模 5 2、GDP: 7 3、居民生活水平: 8 4、财政收支: 8 5、固定资产投资: 9 6、社会消费: 10 7、城市发展规划: 11 8、城市宏观总结 15 第三部分 市场研究 16 一、土地市场 16 1、近年土地出让情况: 16 2、近年土地成交价格情况分析: 16 二、房地产投资开发概况 17 1、房地产投资 17 2、房地产开发概况 17 三、商品房市场价格 18 四、市场供需分析 18 五、市场版块分析 19 1、市场版块划分 19 2、区域版块供需分析 21 3、区域版块价格和典型楼盘 22 六、房地产市场总结 23 第四部分 项目拟投资理由分析 24 第五部分 项目概况 25 一、意向地块基本情况 25 1、地块位置: 25 2、用地指标: 25 二、宗地现状: 26 三、项目周边的状况: 28 四、大市政配套: 28 五、项目前期进展概况: 28 六、项目SWOT分析 29 1、优势(strengths): 29 2、劣势(weaknesses): 29 3、机会(opportunities): 29 4、威胁(threats): 30 第六部分 项目拟定位方案及工程销售计划 31 一、项目拟定位方案 31 1、项目定位: 31 2、目标客户群定位: 31 3、价格定位: 32 二、工程及销售计划 32 第七部分 投资收益分析 33 一、成本预测: 33 二、经济效益分析: 36 三、敏感性分析: 36 第八部分 结论和建议 37 第一部分 可行性研究报告编制依据及结论 一、可行性研究报告编制依据 1、国家相关政策、法规 2、走访记录(市场调研数据和资料) 3、沈阳市房管、土地交易中心等部门信息 4、沈阳市政府部门、市统计局等网站公布相关城市数据 5、2012年政府工作报告 6、《沈阳市城市总体规划(2011-2020年)》草案 7、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料,包括《城市居住区规划设计规范》《城市居住区公共服务设施设置规定》《住宅设计规范》《住宅建筑设计标准》《城市道路绿化规划及设计规范》 城市背景综述 一、城市背景 1、城市简介 沈阳是辽宁省的省会,东北地区的政治、经济、金融、文化、交通、信息和旅游中心,中国15个副省级市之一,中国七大区域中心城市之一,全国的工业重镇和历史文化名城。背依长白山麓,面向渤海之滨,是辽东半岛的腹地。 2、行政辖区概况 沈阳市共辖9个市辖区,一个县级市,三个县。 各辖区情况如下: 和平区:沈阳市的中心区域,是全市的政治、经济、科教、文化中心,辽宁省综合实力第一强区。 沈河区:沈阳市的政治中心、商贸中心、金融中心、文化中心,旅游胜地沈阳市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》沈阳市外来常住人口90.7万,已占到全市人口总量的1%。沈阳市2005-2011年户籍、市区人口走势及增长情况如下: 沈阳市“十二五”末市区新增户籍人口数计算公式如下: A=(B-C)×(D÷C) = A:2011-2015年市区新增户籍人口数 B:2015年全市城镇户籍人口数 C:2010年全市城镇户籍人口数 D:2010年市区户籍人口数 E: 2010年全市户籍人口数 F:2010年全市户籍人口自然增长率 G:2015年全市城镇化率 H:2010年全市城镇化率 经计算:A=[719.6*(1-0.00059)5*82%-719.6*76.1%]*(515.4/719.6*76.1)=38.33 2011-2015年市区新增人口数达38.33万人。 2011-2015年市区新增刚性需求住房面积,计算公式如下: F:2011-2015年市区新增户籍人口数 G:2011年人均居住面积(数据未公布,2010年为27.92平米) H:2011-2015年市区新增刚性需求住房面积 经过计算:H=1070.17万平米 2、GDP: 沈阳市主要经济指标增幅继续在全国副省级城市中名列前茅,GDP增长率近四年呈现波动下滑走势。2011年全年预计GDP值5914.9亿元,增长率为12.3%。 2005-2011年沈阳市GDP变化及增长情况 数据来源:沈阳市统计局 3、居民生活水平: 城镇人均可支配收入连年呈现上

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