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沈阳市于洪区永安大厦BT项目 可行性研究报告 2012年12月 目录 第一部分 可行性研究报告编制依据及结论 3 一、可行性研究报告编制依据 3 二、可行性研究结论及建议 3 第二部分 城市背景综述 4 一、城市背景 4 1、城市简介 4 2、行政辖区概况 4 3、地形地貌及气候特点 5 4、交通条件 5 二、城市综合评价 5 1、人口规模 5 2、GDP： 7 3、居民生活水平： 8 4、财政收支： 8 5、固定资产投资： 9 6、社会消费： 10 7、城市发展规划： 11 8、城市宏观总结 15 第三部分 市场研究 16 一、土地市场 16 1、近年土地出让情况： 16 2、近年土地成交价格情况分析： 16 二、房地产投资开发概况 17 1、房地产投资 17 2、房地产开发概况 17 三、商品房市场价格 18 四、市场供需分析 18 五、市场版块分析 19 1、市场版块划分 19 2、区域版块供需分析 21 3、区域版块价格和典型楼盘 22 六、房地产市场总结 23 第四部分 项目拟投资理由分析 24 第五部分 项目概况 25 一、意向地块基本情况 25 1、地块位置： 25 2、用地指标： 25 二、宗地现状： 26 三、项目周边的状况： 28 四、大市政配套： 28 五、项目前期进展概况： 28 六、项目SWOT分析 29 1、优势（strengths）： 29 2、劣势（weaknesses）： 29 3、机会（opportunities）： 29 4、威胁（threats）： 30 第六部分 项目拟定位方案及工程销售计划 31 一、项目拟定位方案 31 1、项目定位： 31 2、目标客户群定位： 31 3、价格定位： 32 二、工程及销售计划 32 第七部分 投资收益分析 33 一、成本预测： 33 二、经济效益分析： 36 三、敏感性分析： 36 第八部分 结论和建议 37 第一部分 可行性研究报告编制依据及结论 一、可行性研究报告编制依据 1、国家相关政策、法规 2、走访记录（市场调研数据和资料） 3、沈阳市房管、土地交易中心等部门信息 4、沈阳市政府部门、市统计局等网站公布相关城市数据 5、2012年政府工作报告 6、《沈阳市城市总体规划（2011-2020年）》草案 7、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，包括《城市居住区规划设计规范》《城市居住区公共服务设施设置规定》《住宅设计规范》《住宅建筑设计标准》《城市道路绿化规划及设计规范》 城市背景综述 一、城市背景 1、城市简介 沈阳是辽宁省的省会，东北地区的政治、经济、金融、文化、交通、信息和旅游中心，中国15个副省级市之一，中国七大区域中心城市之一，全国的工业重镇和历史文化名城。背依长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。 2、行政辖区概况 沈阳市共辖9个市辖区，一个县级市，三个县。 各辖区情况如下： 和平区：沈阳市的中心区域，是全市的政治、经济、科教、文化中心，辽宁省综合实力第一强区。 沈河区：沈阳市的政治中心、商贸中心、金融中心、文化中心，旅游胜地沈阳市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》沈阳市外来常住人口90.7万，已占到全市人口总量的1%。沈阳市2005-2011年户籍、市区人口走势及增长情况如下： 沈阳市“十二五”末市区新增户籍人口数计算公式如下： A=(B-C)×(D÷C) = A:2011-2015年市区新增户籍人口数 B:2015年全市城镇户籍人口数 C:2010年全市城镇户籍人口数 D:2010年市区户籍人口数 E: 2010年全市户籍人口数 F：2010年全市户籍人口自然增长率 G：2015年全市城镇化率 H：2010年全市城镇化率 经计算：A=[719.6*(1-0.00059)5*82%-719.6*76.1%]*(515.4/719.6*76.1)=38.33 2011-2015年市区新增人口数达38.33万人。 2011-2015年市区新增刚性需求住房面积，计算公式如下： F：2011-2015年市区新增户籍人口数 G：2011年人均居住面积（数据未公布，2010年为27.92平米） H：2011-2015年市区新增刚性需求住房面积 经过计算：H=1070.17万平米 2、GDP： 沈阳市主要经济指标增幅继续在全国副省级城市中名列前茅，GDP增长率近四年呈现波动下滑走势。2011年全年预计GDP值5914.9亿元，增长率为12.3%。 2005-2011年沈阳市GDP变化及增长情况 数据来源：沈阳市统计局 3、居民生活水平： 城镇人均可支配收入连年呈现上