___XX大型购物中心开业后品牌调整与运营管理可行性操作方案.doc

XX大型购物中心开业后品牌调整与运营管理可行性操作方案 一、营运管理 巡场： 商户沟通： 组织顾客沟通 数据统计和分析： 企划促销活动组织和落实 收租收费 营运期调整（运营部和招商部） 前提： 开业后一定要快速、稳定地建立起租户对商业管理团队的信任感； 同时建立起顾客与购物中心的稳定、忠诚的关系； 因此整个运营团队的管理能力及服务能力体系压倒一切的基础，招商只是众多工作中的一环； （一）类型： 1、临时调整：针对有问题的租户预见性地调整；（关注坪效，数据分析是依据） 2、季节性调整：（百货公司一年有春秋两季，购物中心可借鉴，但一定要事先规划，提前预案，从招商到运营共同配合； 3、合同期调整：依据合同期内品牌的表现，有策略地将调整位置或结束合同； （二）原则： 1、定位为先原则——重新梳理定位品牌调整围绕定位进行（谋定而后动；同时要关注品牌间有匹配性、逻辑关系） 2、科学决策原则－－定期的经营数据分析，市场调研，以及消费者满意度调查为品牌调整提供科学依据；（未来谁来支撑赢利？消费者的购买行为。一定要从调研的信息表象找到现象背后的真实原因） 3、整体规划原则－－经营期的品牌调整需符合定位的品牌储备以及整体规则； 4、租金增长和品牌档次双重提升原则； 5、经营期宣传推广策略与品牌调整相匹配的原则； （三 ）建立品牌调整机制： 业绩监测与分析 考核与淘汰：提前在合同中设置考核的元素（如：在同品类和同层中坪效排名倒数的视为违约即被调整） 集中调整和临时性调整相结合； 应急掉铺调整预案——现场尽量少围挡，请日常关系好的租户临时增加营业区域以应对“一夜之间跑路的店铺）；一旦围挡可能导致连锁反应； （四）建立品牌储备库： 1、品牌库分类： 1）主力店品牌库按照业态划分为百货、影城、KTV、电玩、电器、超市、书店、大型食品零售店、儿童零售、教育、健身、冰场及其他业态 2）零售、餐饮、休闲娱乐、生活功能 2、品牌排序和定级： 品牌库各业态按照品牌得分划分为A、B、C三个级别，各业态品类选择应围绕购物中心整体定位（某些品牌的级次在团队中可能会有争议，一定要在决策前达成一致，品牌库的建立必须审核后才纳入品牌库） 清晰认知在购物中心正在经营的品牌类型： 1、叫好又叫座型 2、叫好不叫座型 3、叫座不叫好型 4、既不叫好又不叫座型 培育期：40% 1； 20% 2； 20% 3； 20% 4； 成长期：50% 1； 20% 2； 20% 3； 10% 4； 成熟期：70% 1； 20% 2； 10% 3； 运营团队一定要密切关注2、3类型，对他们加以培育，很容易转化成为1；对4一定要做好充分的替代准备。 品牌淘汰和考核机制： 1、将品牌归类并考核 2、定期制定淘汰机制 性质 主导方 原因 类型 获知渠道 方式 应对策略 主动调整 购物中心 提档升级 间接 经营分析 劝退 招商 消费者 消费需求 间接 满意度调查 劝退 招商 被动调整 商家 业绩不佳 直接 经营分析 更换品牌 招商调整 掉铺预案 商铺预警的周、月度报表的建立与完善 商铺信息 经营信息 品牌 铺号 面积 业态 决策租金标准 实际租金 标准 月度租金总额 月均销售额 月均坪效 租售比 欠租情况 是否申请撤铺 预计或实际空铺时间 拟招商时间 计划完成时间 目前进度 责任人 商铺基本情况 调整时租金情况 调整后首年租金增长情况 时间 责任人 序号 铺位号 面积 现经营品牌或空铺 拟调整品牌1 拟调整品牌2 集团决策租金标准 调整时实际租金标准 首年租金标准 拟给予装修免租 原品牌终止时间 新品牌拟进场时间 新品牌开业时间 部门 责任人 （差的位置一定要放好品牌；同时注意餐饮是快速热场的品类，但餐饮的消费者也是品牌忠诚度最低的，所以餐饮也是容易出问题的。 四、营运管理（运营部、招商部、营销客服部） 概念：指零售商透过一些硬指标及软指标对其门店的各项作业，起到培训、督导、考核、奖惩的一系列经营管理活动 购物中心运营管理的内容 1、巡场和巡检； 2、商户沟通 3、档案管理 4、顾客沟通 5、数据统计与分析 6、企划促销活动组织和落实 7、收租收费 第一部分：运营期经营分析 1、经营分析：如何做好？如何对分析结果加以运用？（从粗放式管理到精细化管理的基础是数据分析、购物中心与百货公司的数据深度及取向不同 数据整理→ 数据分析→ 数据运用 数据化管理是运 用