竞买人身份差异对出让地价评估的影响----主要从剩余法的角.PDFVIP

竞买人身份差异对出让地价评估的影响 主要从剩余法的角度进行分析 蓝继松 杨灵 广西方略土地评估有限责任公司，广西南宁市竹塘路18 号米兰大厦，530022， 0771-5704868，327478475@ 摘要：经营性用地公开出让地价评估中容易忽略竞买人的身份差异问题，对此本文着重从剩余法 的角度，分别采用传统方法和现金流量折现法、按划分的两大类身份、以多种合理假定进行了测 算和分析，从而明确了采用剩余法评估出让地价的思路，同时提出了“身份差异系数”的概念及 测算思路，并将其应用于市场比较法中的相关修正及出让底价的决策过程。 关键词：经营性用地，出让地价，身份差异，剩余法，市场比较法 1 问题的提出 在住宅、商业、办公等最常见的经营性用地 （本文讨论均限于此类用地）“招拍挂”公开出让 中，一般情况对竞买人的身份没有特别限定，即中华人民共和国境内的自然人、法人均具备竞买 资格。对于此具有普遍意义、无甚特殊的竞买人身份，我们在出让地价评估往往都忽略了，是否 竞买人的身份对出让地价评估没有影响、无须考虑呢？这是其一。 其二，从经营性用地公开出让正常的成交结果看，最终竞得人的身份几乎无一例外都是“开 发商”，即具有房地产开发资质的企业，除“开发商”之外的其他自然人、法人很难竞得一块地。 对于现实中竞得人的特殊身份，我们在出让地价评估时是否考虑过、又如何考虑呢？ 而我们都清楚，“开发商”的身份与其他自然人、法人的身份是有差异的，从这个角度分析， 我们可以把“开发商”从竞买人中差异化独立出来，按身份差异把竞买人分为具有房地产开发资 质的“开发商”和不具有房地产开发资质的“一般竞买人”两大类。归纳起来，“开发商”与“一 般竞买人”的身份差异导致两者在对所竞得土地的开发过程中存在两大差异： （1）“开发商”可以取得项目开发贷款，可以运作投资额比自有资金高出很多的房地产项目； “一般竞买人”很难取得项目开发贷款，所有投资必须依靠自有资金（获取银行贷款时具有独特 优势的一般竞买人不在讨论范围）。 （2）“开发商”可以预售商品房，通过预售提前收回大笔资金用于支付开发费用和偿还银行 贷款；“一般竞买人”不能预售，只能在开发完成后销售现房（集资建房、在建工程转让等特例不 在讨论范围）。 以上分析传递了一个信息竞买人的身份差异对出让地价评估结果可能存在影响。事实是 否如此呢？因本文所讨论的经营性用地一般为待开发土地，最常用的基本评估方法为剩余法和市 场比较法，下面就从这两种方法进行分析，其中着重对剩余法进行分析。 2 竞买人身份差异对剩余法的影响 2.1 基本假定 1 （1）土地用途为住宅，土地面积50000 平方米，容积率4，可建总建筑面积200000 平方米； （2）开发周期 3 年，预测未来房价平稳，估价时点至开发完成后的房地产售价不变，均为 7500 元/平方米； （3）开发成本（含建设成本、管理费用、销售费用）：3000 元/平方米； （4）贷款利率：6%； （5）销售税金：按售价的7%计； （6）年投资利润率：按开发成本的12%计。 2.2 采用传统方法时身份差异对评估结果的影响 根据前述假定，我们在采用传统方法评估时，最常用的评估思路及评估结果见下表。 表1 剩余法（传统方法）评估结果表 总价单位：万元 项目 数值 说明 销售收入 150000 假定开发完成后一次性销售 开发成本 60000 全部自有资金，假定开发期间均匀投入 开发成本利息 5480 复利 地价利息系数 0.191016 复利，假定估价时点一次性支付 销售税金 10500 假定销售时一次性缴纳 开发利润 24296 按年利润率12%，采用复合收益率计算 地价