波特兰;奥伦柯车站.docx

奥伦柯车站：美国最成功的TOD社区【发布日期】2006-3-23 【作者】【来源】中国房地产报混合用途项目开发是城市聪明增长概念的关键因素。混合用途的设计思想是，在一个步行环境里，创造更高密度的就业和居住以及更便捷的公交服务；社区紧凑，集零售、文化和娱乐活动于一体。这种设计的目的是提高人们获得商品和服务的便利性，强化多模式交通，创建充满生机和吸引力的邻里社区。奥伦柯（Orenco）车站是一个交通导向型（TOD）社区，位于美国俄勒冈州波特兰市希斯波罗镇，占地209英亩，除了1800套住房外，社区还建有市镇中心、办公区和商业区。附近还有高新技术产业区。奥伦柯车站地块在《2040年地区规划》中被定为“市镇中心”——沿新轻轨线诸多镇中心之一。作为迄今为止美国最成功的社区，奥伦柯车站已经成为反对城市蔓延的各种新思想、新概念的实验室。1998年，奥伦柯车站被美国房屋建筑商协会评为年度最佳社区。社区背景俄勒冈州，特别是波特兰地区，素以创新性区域增长管理闻名全美国。俄勒冈的《城市增长边界法》在全美被广泛研究和复制。波特兰的市中心混合用途项目再开发以及农田和公共空间保护措施取得了显著成效，但郊区开发依然我行我素。尽管有城市增长边界法，郊区仍在蔓延，出行完全依赖汽车，与美国其他规划糟糕、功能不佳的郊区没有什么两样。但在20世纪初，俄勒冈西部的华盛顿县出了一个小型步行镇奥伦柯。作为俄靳冈种子公司的生活区，奥伦柯是一个小型城镇中心，那里有商店和各种服务，绿树遮荫的小街两旁是舒适的平房，一条有轨电车将其与波特兰市区连接起来。在大萧条时期，俄勒冈种子公司倒闭，奥伦柯镇也随即衰退。二战后，全美国像奥伦柯这样有路面电车的步行郊区让位于战后蔓延开发模式；轻轨线被取消，取而代之的是政府资助的道路和高速公路；步行街变成了大动脉；混合用途邻里社区被单一用途的商业街和办公停车场所取代。一切活动都需要汽车帮助，否则寸步难行。随着美国人逐渐意识到蔓延的后果，并寻找更宜居、更适合步行的方式，有路面电车的传统郊区的价值又被重新发现。在奥伦柯车站，老奥伦柯邻里重获新生：虽然新添了互联网和其他现代化设施，传统邻里结构却没有改变。项目背景奥伦柯车站地块原规划为商业和工业用地。早在上世纪80年代初，希斯波罗就开始规划土地用途，以吸引高科技企业来此落户。当时协助土地规划的是太平洋信托（Pac Trust），它收购的地块就包括奥伦柯。奥伦柯地块为沿线的绿色地块，位于波特兰市中心和希斯波罗之间。到上世纪90年代，该地区周围已经形成一个高新产业区，许多人在此上班，但住宅区很少。波特兰西线轻轨获得批准后，为了获得修建轻轨的资助，希斯波罗不得不对车站周围的用地计划重新分区，从原来的单一商业用途，变为紧凑型、混合用途项目。对太平洋信托公司来说，一个最实际的问题是，它尚无在此建造混合社区的规划，而且作为一个商业开发公司，它也缺乏此类项目的经验。不过，太平洋信托并没有反对新的分区规定，也没有放弃这一地块，他们从中看到了商机。当奥伦柯被指定为市镇中心后，该公司和科斯塔太平洋住宅公司（Costa Pacific Homes）组建了一支包括建筑师、景观设计师、工程师和零售及住宅建筑专家的队伍，他们与当地政府部门一道为新奥伦柯车站社区设计规划。另外，太平洋信托还多次召集会议，与会者包括希斯波罗的规划师、波特兰地区规划处（Metro）和地区公交机构（Tri-Met），共同制定规划大纲。设计小组仔细研究了旧奥伦柯以及波特兰和全美国其他成功的传统邻里，并找到这些地方获得成功的原因。其中一个主要观念是系列公共空间——就像珍珠串——通过连续不断的景观增强行人的体验，创造一种强烈的地方感。历史建筑也与历史背景、风土人情和地形特征建立起情感连接。接下来，设计小组与希斯波罗的规划师一道，拟定出该地块的新分区条例。条例提倡创新设计，包括街道瘦身、最大宽度的街道退线、边院地役权（既可以享受隐私，邻居又可以使用边院）、附属住房、居住办公两用房以及后巷车库。在市镇中心，建筑物要求排列在街道两旁，停车位在屋后。邻里结构市镇中心既是社区的形象中心，也是其功能中心，距轻轨车站只有0.5公里。奥伦柯车站位于开发区南侧的边缘，是社区设计的重要元素。在规划上，奥伦柯车站社区以车站为起点，沿一条行人友好大街（奥伦柯车站公园大道）由南向北延伸，经过市镇中心，最终到一个由数条步行街环绕的中央公园。这是一条车行和人行交通干线，街道两旁是联排住房，支路和开放空间从主路横向分出，形成四通八达的街道网。整个街道规划以行人活动为中心。在设计上，商业区集中在市镇中心。那里的零售业基本能够满足社区的日常需要，店铺包括清洁店、牙医、眼镜店、园艺店、会计师、股票经纪人、咖啡馆、酒馆、杂货店和饭馆。奥伦柯车站的许多居民或在附近的高新技术企业工作，或在家办公，或乘轻轨到外