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3.商品住宅项目基准收益率的测算方法通过前而的分析可知，确定商品住宅项目的基准收益率需要解决以下问题:项目的融资成本、项目的系统和非系统风险、项1-f所处的地区斧异。以一上;-我们分别采用资本资产定价模型来解决项} f}7系统风险问题，采用层次分析法对项目所处的非系统风险进行修，}广，加权平均资本成本法解决融资成本对于基准收益率的影响问题，从而得出最终的廷准收益率。3. 1我}i:}商品住宅发展现状在过去的一于多年里，实现住房商品化一直是住房制度改不的目标。推进住房分配货币化，促进住房商品化，构建多层次的住房供应体系，涪育和规范住房市场交易，发展住房金融，是实现这个改革目标的重要手段(18)。一i-多年后的今天，我国城镇居民住房条件得到了极大的改善，住房商品化水平也提高到了前所未有的高度，住房制度改苹取得了「大的成就C为了促进房地产市场持续、健康的发展，政府一直对住房市场在住房总量、结构、价格和市场秩序等很多方}丽进行宏观调控。2UU3年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的7} 目目(国发上2003118号)中f} t讲一步提出了“努力实规房地产市场总景基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”的市场调控目标，采取了于地、金融、税收和行政等各种可能的于预手段〔’，，。3.1.1供给结构分析(3)住房供应商品化程度在过去。于}1:的发展过程中，商 n}w.住宅If全部城市汇i_宅施工面积的比例，从1995年的10`}增长到厂cane年的57%。应该说，住房商品化的发展速度是报快的，尤其是zU Uz年以后发展就更加迅速，除上比之外的惬}宅供给应该是通过非市场或半上订场的渠拼.即t目位和个人自建、联建的住裳.带有政策性的经济适用房和廉札房等等。这些数字告诉我们，住房商品化的水平提高报快，但政策性住房和类似政策性住房仍然扮演r很重要的角色。300DOQ. D—z}aoa}. aaDaoa}. a(呆权冷欢15D000. 0aaaoa. oSaaoD.o…由一1.公肠…)_i下拿璐︶形召事侧1995 1996 1997 1998 1999 200D 20D1 20D2 2DD3 2D04 2D05 20Dfi.施_工住宅建筑面积.施工商品住宅建筑面积图3.1我国各年施工住宅与商品住宅建筑面积(2)供给数量与结构从一下图可以看出，房地产开发企业对于商品住宅的投资呈明显的下升趋势，保持在每年200k的增长速度，并且呈现逐年递增趋势。从供给的物业类型看，供给量最大的是商品住宅，其次是商业营业用房以及办公楼等其它物业类型cm25aDOOaaa展2oaDDaaaa欢}; 目aaDaoao斗‘上aoooaaoD暴雾5。。。。。。。一、aa}1997 1998 1999 20D0 2001 2002 2003 2004 2DD} 2D06.本年完成投资额.商品住宅完成投资额图3，2各年房地产开发企业投资完成额以下数据来源于中国统计局网站3.1.2销售情况分析〔1)销售数据分析在对最近九年房屋销售数据分析的基础下不难看出，自2004年后，住宅的销售面积每年呈现明显的递增趋势，并且住宅的销售量占房屋销售总量的比率也在逐年下升，近年稳定在80}左右。7UaDD.UU6D000. OD50(1f1f1. 004DDD0- a030i1U11. 0U20000. 00iDOaa, aD a. Do}_r目}I目}︵呆长吝，次“澎针)形旧软深1998 1999 20U0 2001 2DD2 2a63 26U9 2005 2606}.目目}目目;面王宅}r} };,图3.3全国各年住宅销侠r}i积(2)平均销售周期平均销售周期，就是房屋从开始销售到全部售完所需要的时间。销售周期的倒数就是房屋销售吸纳率或销售率，即单位时间(月、季度或年)内销售掉的房屋占同期全部可销售房尾的比例。从表3.工可以看出，全国城市商品住宅平均销售周期呈迅速下降趋势，2}目6年更达到了D. 95年。商品住宅建造周期呈现逐年下升趋势，这一方面说明房地产开发企业运营效率下降，另一方面说明在下地供应数量保持不变的情况F,房地产开发企业新增住房提供能力下降z目:表3，i商品住宅平均建造周期与悄代周期┌───────────┬───┬───┬───┬───┬───┐│年份1995 │i996 │1997 │1998 │1999 │2D00 │├───────┬───┼───┼───┼───┼───┼───┤│}建造周期〔年)│2.73 │2 .57 │2. 44 │2. 43 │2.3之{│2 34 │├───────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│销件周期〔年) │2.2艺│2 .34