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台山XXX花园推广方案  4 （一）登记客户情况分析 4 （二）成交客户情况分析 9 二、项目前期推广回顾 11 （一）户外广告 11 （二）纸媒报广 13 （三）电视广告 14 （四）电台广告 14 （五）网络及杂志 15 （六）短信 16 （七）活动 16 三、竞争对手分析 20 （一）碧桂园 20 （二）华侨花园 26 （三）台山XXX花园与碧桂园、华侨花园对比分析 27 四、推货节奏 29 （一）货量分析 29 （二）推货节奏 35 五、开盘方式 36 （一）开盘方式选择 36 （二）两种开盘方式优缺点对比 37 （三）开盘方式建议 38 六、开盘优惠、团购优惠及介绍奖励 39 （一）开盘优惠 39 （二）介绍奖励 41 （三）团购优惠方案 42 七、推广计划 43 （一）整体推广思路 43 （二）7月份推广计划 47 （三）8月至9月推广计划 52 （四）10月至12月推广计划 59 （五）XXXX年1月至2月推广计划 62 八、现场价值提升建议 63 （一）沙岗湖路 63 （二）一区——高尔夫推杆区 64 （三）十三区——亲子农庄、向日葵园 64 （四）入口广场 64 （五）亲水平台 65 （六）中央湖 66 （七）销售中心 66 （八）睇楼通道 67 （九）三区配套区 68 （十）样板房区 68 （十一）私家山顶公园 69 （十二）其它 69 一、客户分析 （一）登记客户情况分析 1、08年12月至09年5月来访客户区域分析 表1：来访区域分布表 区域 月份 台城 四九 海宴 端芬 华侨 其他 合计 12月 47 0 1 0 0 9 57 1月 23 0 0 0 2 1 26 2月 27 0 1 0 1 11 40 3月 71 0 0 0 0 10 81 4月 130 0 2 10 20 7 169 5月 34 0 0 0 3 5 42 合计 332 0 4 10 26 43 415 从上图可以看出，来访客户中，台城占到80%，是项目客户的主要来源地，而四九、海宴、端芬三个镇所占的比例仅为3%。这与前期的宣传推广主要以台城为主有关。在下半年的推广中，必须要加大对乡镇的推广力度，尤其是大江、水步、四九、广海这几个工业比较发达的城镇。 同时也要扩展向华侨宣传的有效渠道，可以充分利用台山侨务外事局、工商联等政府机关单位的资源，与他们建立良好的合作关系。华侨归国主要集中在春节前后，因此在1、2月份是针对华侨推广的重要时机。 3月和4月的来访量最多，这与广告推广量有直接的联系（详细见第二部分的项目前期推广分析）。 2、08年12月至09年5月来访客户年龄分析 表2：来访客户年龄分布表 年龄 20-30 31-40 41-50 51-60 合计 来访数量 71 247 50 47 415 31-40岁是我们的主要客户，这一年龄段为中年人士，已成家立室，家庭构成多为三口之家。 3、08年12月至09年5月来访客户需求分析 表3：来访客户需求分布表 户型 A型 A1型 A3型 A4型 B型 B1型 B2型 C2型 C4型 合计 面积（㎡） 350.93 369.74 278.61 296.6 362.52 387.25 387.63 502.97 469.75 —— 总货量（套） 21 11 6 8 2 1 1 1 10 —— 需求数量 103 36 73 140 6 0 8 19 6 391 三区61套中，中等面积的A类户型数量最多，约占总货量的75%。从的需求量看，客户主要倾向于选择A、A3、A4。在售的三区，及下半年将推出的二区、五区、十五区，A类户型同样占据非常大的比例，该类户型的销售将是下半年的重点。 表4：来访客户获知途径分布表 获知途径 月份 报纸 电视 电台 途经 户外广告 业主介绍 非业主介绍 网络 其他 合计 12月 0 10 0 17 7 0 14 3 6 57 1月 0 2 0 10 6 0 3 1 4 26 2月 0 4 0 3 12 0 6 0 6 31 3月 0 58 0 0 15 0 8 0 0 81 4月 10 102 0 0 40 3 8 5 1 169 5月 0 8 0 0 25 2 7 0 0 42 合计 10 184 0 30 105 5 46 9 17 406 由到访客户的获知途径可以看到，电视、户外广告的作用较大。另外朋友、同事之间介绍的作用也不可忽略，由于是新楼盘，业主相对较少，而非业主介绍也占到较大的宣传比例，口碑传播能起到较好的宣传作用。 （二）成交客户情况分析 表5：成交客户情况表 序号 幢号 户型 职业 建筑 面积 花园 面积 成交价格 单价 首次到访日期 成交日期 区域 付款方式 获知途径 1 63 A4