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扩张提速，增长可期 每股收益0.67元，高出预期3.5% 金地集团今天发布年报：2006年，金地集团的收入和净利润分别同比增长38%和39%，每股收益为0.67元。虽然，土地增值税的清算对公司产生明显的负面影响，但公司报告的利润仍旧比我们的预测数高出3.5%。 表1：金地集团业绩比较 单位:百万元 2005年 2006年 变动 一、主营业务收入 2575 3554 38.0% 减：主营业务成本 1638 2170 32.5% 主营业务税金及附加 149 445 198.9% 二、主营业务利润 789 939 19.1% 加：其他业务利润 3 9 237.5% 营业费用 107 135 26.3% 管理费用 207 259 25.4% 财务费用 -10 -3 -70.5% 三、营业利润 488 558 14.3% 加：投资收益 -33 90 不适用 补贴收入 18 5 -72.4% 营业外收支净额 -6 21 不适用 四、利润总额 468 673 44.0% 减：所得税 112 153 37.5%  少数股东损益 36 75 107.6% 五、净利润 320 445 39.1% 总股本 666 666 0.0% 每股收益 0.481 0.669 39.1% 毛利率(未扣税) 36.4% 39.0% 2.5% 主营税金率 5.8% 12.5% 6.7% 营业利润率 18.9% 15.7% -3.3% 净利润率 12.4% 12.5% 0.1% 资料来源：光大证券研究所 2006年，金地集团的住宅销售面积为73.24万平米，销售金额为51.14万平米，分别比上年增长87%和122%，结算面积为63.98万平米，结算收入为44.56亿元，增长67%和89%。虽然结算均价和毛利率较上年都有所提升，但由于土地增值税清算的因素，公司的主营税金占销售收入的比重提高了6.7%个百分点，而这个比率也就是公司确认的土地增值税占销售收入的比例，这个比例在目前我们所看到的房地产公司年报中是最高的。值得赞许的是，公司的费用增长适度，增速均低于收入的增长幅度。公司的净资产收益率提升了2.8个百分点至14.4%。 2006年，公司的收入主要来自位于上海、深圳、东莞和武汉的五个项目，天津项目未能在年内纳入结算。公司仍能实现我们的预测，关键在于上海两个项目的销售好于预期，而深圳梅陇镇项目的销售受惠于深圳市场的爆发。 如我们在以前的报告中所提到的，2006年上海房地产市场总体上处于稳步复苏的状态，全年新建商品房成交量为2601万平方米，比05年回升了18%。但是，格林世界和未来域的去化速度和体量在上海市场仍是不多见的，这充分体现了金地集团的产品开发的高品质。 表2：金地集团的项目销售和结算情况 项目 结算面积 结算金额 销售面积 销售金额 销售均价 结算均价 万平米 万元 万平米 万元 元/平米 元/平米 上海格林世界 12.4 110728 14.21 132977 9358 8930 上海未来域 11.97 111975 8.21 76278 9291 9355 深圳梅陇镇 12.79 94724 12.92 95609 7400 7406 东莞格林小城 13.21 60023 7.5 43307 5774 4544 武汉格林小城 11.92 48866 14.8 63995 4324 4099 其他 1.68 19308 15.61 99232 6357 11493 合计 63.97 445624 73.25 511398 6982 6966 资料来源：光大证券研究所 开竣工未达计划，下半年集中发力 2006年，金地集团的新开工面积和竣工面积分别为71万和59万平米，均未达到公司年初的计划。我们估计，这可能与土地市场的竞争加剧以及公司的判断有关。不过，从下半年开始，金地集团明显加大了在各地拿地的力度。由于年末集中拿地，公司的负债水平大幅上升：公司的计息负债增加22.6亿元，净负债权益比率从27%猛增到92%。当然，其中可能包含“过桥”性质贷款，股权融资负债水平将有所下降。 表3：金地集团的项目获取情况 拿地时间 项目 权益 占地面积 可售建面 容积率 地价款 　 　 　 万平米 万平米 　 亿元 2006-12-22 上海中房三林镇项目 85% 12.6 18.6 1.5 6.40 2006-12-22 武汉市武昌积玉桥B1地块 100% 6.5 19.5 3.0 5.46 2006-11-18 上海浦东高行地块 100