2010济南基准地价的.doc

目 录 一、 基准地价内涵及适用条件 8 （一）基准地价内涵 8 （二）基准地价适用条件 8 二、基准地价及修正体系 10 （一）商业用地基准地价及修正体系 10 1、商业区片基准地价 10 2、商业基准地价影响因素及权重表 13 3、商业基准地价修正因素系数表 16 （二）住宅用地基准地价及修正体系 62 1、住宅区片基准地价 62 2、住宅基准地价影响因素及权重表 64 3、住宅基准地价修正因素系数表 67 4、住宅基准地价修正因素说明表 93 5、住宅用地修正说明 113 （三）工业用地基准地价及修正体系 114 1、工业区片基准地价 114 2、工业基准地价影响因素及权重表 115 3、工业基准地价修正因素系数表 116 4、工业基准地价修正因素说明 127 （四）城区基准地价其它因素修正 128 1、期日修正 128 2、容积率修正 128 3、年期修正 129 4、开发程度修正 129 5、土地用途修正 130 6、地下容积率修正 131       济南市城区国有土地基准地价应用技术手册 一、 基准地价内涵及适用条件 （一）基准地价内涵 （1）土地权利状况为完整的土地使用权。 （2）容积率：设定标准容积率，商业用地、住宅用地1.7；工业用地0.6。 （3）土地使用年期为各类用地法定最高年期，即商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。 （4）开发程度设定：此次设定平均开发程度为“六通一平”（包括通路、供电、通讯、供水、排水、供气以及场地平整）。 （5）基准日为2010年1月1日。 （6）土地还原利率为商业用地6.6%，住宅用地6.0%，工业用地5.5%。 （二）基准地价适用条件 1、宗地地价评估依据区片基准地价进行。 2、原划拨土地和政府储备的土地办理出让手续的，评估地价按规划部门认可的规划条件、相应用途和土地处置意见进行确定，以相应区片基准地价为基础并结合各项地价影响因素综合分析评估。 3、划拨土地在收购、抵押过程中的评估，其容积率按标准容积率(基准地价对应的平均容积率)设定。其中，以建（构）筑物补偿作为主导方式收购的，土地评估容积率按有证房产推算的实际容积率设定。 4、国有土地使用权租赁年租金水平，以区片基准地价为基础，土地还原利率商业用地6.6%，住宅用地6.0%，工业用地5.5%，按照相应用途的评估地价进行还原确定。 5、应用基准地价系数法评估时，开发程度一般界定为宗地红线外“几通”、红线内“场地平整”，红线内的开发程度不进行修正。 6、在具体宗地评估中商业用地和住宅用地采用楼面地价进行评估，即容积率修正系数采用楼面价容积率修正系数。 7、宗地所在区片的界定及评估 （1）商服业沿主要繁华街道跨区片的宗地评估时：按地价高区片基准地价标准进行评估。 （2）其他跨区片的宗地评估时：商业、住宅、工业均按其所在两个或多个区片的算术平均值作为地价依据进行修正，若所跨的区片面积差距较大，所占区片面积较大的可以在此基础上适当上调或下降1-2个百分点。 （3）区片边缘的宗地评估时，适当进行加（减）价修正。其中，靠近低地价区片的应减价修正，减价修正系数一般不超过8%；靠近高地价区片的应加价修正，加价修正系数一般不超过10%。 （4）评价区范围外的宗地评估，参照邻近区片基准地价结合市场及区位条件适当进行减价修正。 8、基准地价测算公式 宗地地价=楼面地价×地上建筑面积+楼面价×地下容积率修正系数×地下建筑面积 楼面地价=区片楼面基准地价×(1±ΣK)×KJ ×（1+ KX） 式中：ΣK---影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 KJ ----估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数。 KX----开发程度修正系数 二、基准地价及修正体系 （一）商业用地基准地价及修正体系 1、商业区片基准地价 表1-1 2010年济南市城区商业用地区片基准地价结果表 序号 级别号 区片号 区片基准地价 楼面地价 1 Ⅰ Ⅰ 6191 3642 2 Ⅱ Ⅱ-1 4664 2744 3 Ⅱ Ⅱ-2 4910 2888 4 Ⅱ Ⅱ-3 5084 2991 5 Ⅱ Ⅱ-4 4531 2665 6 Ⅱ Ⅱ-5 4787 2816 7 Ⅱ Ⅱ-6 4910 2888 8 Ⅱ Ⅱ-7 4295 2526 9 Ⅱ Ⅱ-8 4059 2388 10 Ⅱ Ⅱ-9 4531 2665 11 Ⅱ Ⅱ-10 4664 2744 12 Ⅱ Ⅱ-11 5023 2955 13 Ⅱ Ⅱ-12 4531 2665 14 Ⅲ Ⅲ-1 3280 1929 15 Ⅲ Ⅲ-2 3403 2002 16 Ⅲ Ⅲ-3 3280 1929 17 Ⅲ Ⅲ-4 4008 2358 18