底特律式困境警示产业升级才能推动房地产业的长期发展.PDF

事实不观点 2013 年3 月20 日 底特律式困境警示：产业升级才能推动房地产业的长期发展 2013 年3 月20 日 CRIC 研究中心 分析师/杨晨青 黄健华 近日，一则“底特律破产，一双鞋能换两套房！”的消息被传得沸沸扬扬，甚至有国内投资客欲组团 前去抄底楼市。据报道，底特律城市北部的一套230 平方米的房产近期被人以2300 美元拿下，而其5 年 前的售价是45 万美元。更有一个投机商人只花了500 美元就买了一套房产，这甚至买不到一双高档皮鞋。 在我们看来，底特律楼市的萧条事实上正是其城市衰落的表现，在城市能级升级转型的过程中，底特 律可谓正是一个典型的反面例子。 众所周知，底特律是“汽车之城”，曾经是美国三大汽车公司通用、福特、克莱斯勒总部所在地，也 一度是美国第5 大城市，毫无疑问汽车产业成为了底特律的支柱业，甚至可以说是三大汽车巨头构筑了底 特律的经济基础。这种单一的规模化的产业模式起初给底特律带来了飞速的发展，但也正是由于产业模式 的单一把底特律逐渐引向衰退。随着劳动力成本的不断上升，汽车厂商不得不去成本更低的地方甚至是海 外开设新工厂，底特律的汽车工业开始出现衰退，这种产业的转移同时带动了人口的流失，据统计底特律 的人口已从汽车工业鼎盛时期的180 万人减少到目前的70 万人。这也最终导致了底特律住房需求的急速下 降，房屋空臵率的上升，楼市转向萧条。 底特律的“悲剧”给我们启示即在于：一个城市很难靠一个产业发展几十年，尤其对于以传统制造业 为核心的城市而言，随着城市经济的持续发展，城市能级的不断提升，其本身包括劳动力成本、资金成本 在内的诸多资源禀赋优势必然会逐渐削弱，而此时，原有产业的逐渐撤离是所有城市都无法避免的现实， 因此，在这个时间点上，能否实现产业再升级以获得新的发展支撑是所有城市必须面对的问题。在传统制 CRIC 研究中心 2013 版 E-mail ：research2@ 电话：021 1/4 事实不观点 2013 年3 月20 日 造业转移的同时能否衍生新兴产业、高新技术产业成为城市转型的关键所在，正如在底特律衰败的同时， 纽约其实已经成功地实现了复兴，从工业城市转型为金融中心，实现了凤凰涅槃。 同样的情况也发生在我国，我国经历了改革开放30 多年来的飞速发展，东部沿海发达城市已经积累了 相当深厚的工业基础，目前则正逐渐面临着产业升级的关键问题，如何引导产业转移、进行产业升级将直 接影响城市的兴衰，人口的流动。事实上，产业转移在我国长三角已经有了相对成功的模式。以上海牵头 的长三角地区，是我国经济最为发达的区域之一。上海早在上世纪90 年代就完了的工业化的积累，在其将 传统制造业向外转移的时候，苏州、无锡等城市很好的承接了下来，时至今日，苏州在完成自身工业化积 累的同时也很好地发展了高新技术产业，引领了城市顺利的升级转型。现如今，这种产业的转移已经顺利 过渡到了安徽、江西等长三角的外围区域。未来，在“城镇化是我国未来经济增长的巨大引擎”的指引下， 产业转移仍将是必然趋势，而中西部城市将逐渐接过这一接力棒。 但是，如果处理不好这一转型时期的关键问题，在我国出现一个“底特律”也不是没有可能。一个典 型的例子就是东莞，90 年代中后期东莞依靠廉价的劳动力优势承接了大量的低端制造业，如服装、玩具、 制鞋等，东莞也因此飞速发展起来，集聚了大量人口。但近年来东莞劳动力成本不断增加，近十年来东莞 城镇职工工资平均每年以 13%的增速在增加，人力成本优势已经逐渐缩小。伴随着制造业大规模转移，东 莞的人口已经出现流失迹象，东莞如果不加速产业升级，那么未来也很有可能会沦为一座空城，当然这并 不是我们想看到的。 CRIC 研究中心 2013 版 E-mail ：research2@ 电话：021 2/4 事实不观点 2013 年3 月20 日 免责申明 数据、观点等引用请注明“由CRIC 研究中心提供”