南京市下关区梅家塘地块.ppt

南京市下关区梅家塘地块调查报告 撰写人：营销中心 日期：2013.3.6 目 录 Chapter1 Chapter2 Chapter3 区域概况 地块现状分析 区域状况 区域规划 区域小结 宗地经济指标 宗地状况 四至与环境 生活配套 地块SWOT 宗地条件小结 目 录 初步投资分析 周边在售楼盘 未来市场价格 产品初步定位 投资测算分析 投资小结 地块指标 土地位置 下关区惠民大道以东、二板桥以西，新兴路以南 用地面积 13157㎡（计容代征绿地3808） 建筑面积 110152㎡ 容积率 6.5 建筑密度 ≤40% 绿地率 ≥35% 建筑限高 ≤100 宗地位置图 宗地位置 备注：该宗地尚未进入公告期，宗地意向达成后与政府草签协议，正常2个月内挂牌上市。 Chapter 1 区域概况 区域状况 区域规划 区域小结 区域状况 区域特点——下关区是南京市六个主城区之一，鼓楼与下关合并后，以滨江新城为核心的“大鼓北”区域形成 ； 配套——依托南京城北片区的基础配套，配套齐全但较为落后，对本地消费者而言不是工作和生活最方便的区域。 交通——未来规划地铁5号、9号线，地面公交系统通畅；宗地临郑和路高架，开车出行较为便捷； 房地产——传统与现代并存，中高档的商、住混合区。宗地1公里范围内的新建在售项目不多，只有3个住宅楼盘对外销售，产品针对改善性客户。商业占上述住宅体量的8%左右。大鼓北地区及滨江商务的形成，区域商办类地块的出让目前日益增多。 3KM 滨江新城 新街口 鼓楼 区位规划 金陵北大门 “三区一带”四个产业集聚区 项目宗地紧邻三汊河-护城河依据组团，在下关区区域定位为居住生活带。 规划中该宗地政府所要求的开发方向：打造成为具有滨江特色的高端江景写字楼，与东面的复兴大厦商业综合楼形成呼应，吸引文化创意、金融保险等类型企业总部入驻。 宗地 宗地 区域小结 规划中该地块开发方向：打造成为具有滨江特色的高端江景写字楼，与东面的复兴大厦商业综合楼形成呼应，吸引文化创意、金融保险等类型企业总部入驻。这为在该区域建造写字楼产品提供了良好的政策背景。 目前该地块的商业主要靠老住宅区的平民社区消费来带动，由于未来5年里目前新开发住宅楼盘以及新兴商办项目的交付，将带来更多更具有消费力的客群支撑此版块的商业消费，是整个地块的消费水平在质和量方面都有显著提升。地铁规划建设更是锦上添花，带来更多的外来人流。可以预计，未来这块地块的良好发展前景。 Chapter 2 地块现状分析 宗地经济指标 宗地状况 四至与环境 生活配套 地块SWOT分析 宗地条件小结 宗地经济指标 注：图中红色为项目建筑用地的区域，其南侧为代征水域和绿化。 占地面积（㎡） 计容代征绿地（㎡） 容积率 建筑面积（㎡） 建筑高度（m） 建筑密度 绿地率 13157 3808 6.5 110152 ≤100 ≤40% ≥35% 指标解读 宗地占地1.32万㎡(计容代征绿地3808㎡) ，建筑面积（地上）约11万㎡的商业综合用地 ——体量小，建筑占地5263㎡ ，预期是密集型上盖塔楼式项目 项目容积率是6.5（计容代征率地面3808㎡后） ——容积率高。 关于退界 ——郑和路沿线有高压线走向，退界过深会导致土地指标的变化，直接影响项目的经济利益。 宗地状况 土地性质：净地为主，现场有堆土，待平整； 土地形状：地块整体性良好，呈南北纵向的长方形； 景观资源：代征绿地3808㎡，具有塑造项目的价值性； 空气及噪音：开阔的滨江江畔带来新鲜空气，但也受到郑和路高架交通主干影响存在一定噪音及尾气污染； 临郑和路沿线有高压线，不利销售。 场地内堆土 场地内低洼处 场地内树种 四至环境 东：板桥二路 南：南惠路 西：整合路 北：规划路 宗地所在的四界道路基本已经成形，但由于市政遗留问题，类似政和路高压线，马路电线杆、二板桥路的拓宽延伸、路边绿化等还有待时间； 四至周边及沿线无经营性物业用房及业态，有行政办公大楼，与小学在建。 板 二 桥 路 规划路 郑 和 路 生活配套 宗地东北向1公里（中山北路周边）： 休闲娱乐：新茂会所KTV（与梅家塘地块1路之隔）、喜洗乐温泉浴场、佳缘音乐城、大西洋休闲、铂银音乐会所、下关区体育中心等。 餐饮：肯德基、白金汉宫、傣妹、锦江大厨、葡鲸渔港等。 银行：中国农业银行、中国建设银行银行、中国银行、浦发银行、交通银行中国邮政储蓄银行。 大型超市： 世纪华联、苏果、百联。 宗地东北向1.5公里（建宁路周边）： 大型购物广场：阅江广场、大观天地MALL。 交通状况：该宗地周边只有公交车可以到达。公交:公交53路