开发报建务手册.doc

恒大地产集团 开发报建业务手册 （二〇〇八年版） 恒大地产集团有限公司 开发中心编制 二〇〇八年七月 前言 本手册是为集团公司在办理地产项目各项开发报建业务提供的简明实用的专业化参考资料。 本手册包括两个部分内容。第一部分，房地产开发报建业务。详尽叙述地产项目各个阶段开发报建的业务流程及重点，通过本部分能反映各项业务的衔接关系。第二部分，集团公司开发报建的管理办法。根据办法以集团公司的高度对地区公司的开发报建工作进行统筹管理、协调监督。 本手册是集团公司开发报建工作者多年以来积累的经验总结，是专业性较强的指导性手册。 本手册是以广州市开发报建业务为范本。由于各地区公司分布全国，各地区的政策法规、办事程序均存在差异，在应用本手册过程中，应结合当地的有关法规、制度和流程进行调整，必要时制定地区公司的开发报建业务流程，使开发报建业务标准化、规范化。 集团公司布局全国的格局已经形成，要实现恒大宏伟的战略目标，作为开发建设的一线工作者必须不断总结在开发报建业务上的工作经验，在为公司创造效益的同时，使开发报建工作迈向标准化、规范化、专业化。 由于地域的差异以及水平的有限，本手册在所难免存在错漏的地方，在此，恳请集团公司以及地区公司所有员工给予批评指正。 恒大地产集团开发中心 2008年7月于广州 第一部分 房地产开发报建业务 第一章 概述 开发报建业务是房地产开发项目得以顺利开展的重要环节，在开发报建业务工作上 做到“精心策划，狠抓落实，办事高效”，能有效降低开发成本，缩短开发周期，为公司创造更大的经济效益。开发报建业务涉及的政府职能部门较多，包括有市发改委（区发改局）、市（区）规划局、市建委（区建设局） 一、规划建设项目的主要内容概述 （一）第一主要工作阶段：办理《商住小区总平面规划设计方案》（以下简称总规）及《商住小区修建性详细规划设计方案》（以下简称详规） 建设单位领取到规划部门核发的《建设用地规划许可证》后，分别向国土部门申领《国有土地使用证》，向规划部门申请设计要点，向发改委申领立项批文，在取得上述批文后向市城市规划局申报《商住小区总平面规划设计方案》 在取得总规批复后，建设单位对小区的总体规划图进行深化设计（包括小区的住宅总体规划、管线布置、道路绿化系统、地形竖向以及各项经济指标说明），向规划部门申报详规。 建设用地大于2万平方米的需向规划部门申办《商住小区综合管线规划》，为下一步小 区申报水电手续作为文件依据。 （二）第二主要工作阶段：办理《送审建筑设计方案的复函》（以下简称单体） 建设单位领取到详规及附图后，建设单位向相关单位及部门办理或申领单体方案，四至图、有效用地批文、《建设用地规划许可证》及附图后向规划部门申报单体。 （三）第三主要工作阶段：办理《建设工程规划许可证》（以下简称规划证） 建设单位领取到单体后，办取消防、人防、环保、卫生的专业意见，并完成建设项目施工放线、完成《扩大初步设计批复》、完成建设工程程档案移交合同签订、完成市政设施配套费缴交后向规划部门申领规划证。 （四）第四主要工作阶段：办理《建筑工程施工许可证》（以下简称施工证） 建设单位领取到规划部门核发的《建设工程规划许可证》后，向市建委分别办理施工图审查及节能审查、施工及监理邀请招标中标通知书、劳保金缴交证明、质量安全监督登记、余泥渣土排放证手续，在取得上述工作后向市建委申领施工证。 （五）第五主要工作阶段：办理《商品房预售许可证》（以下简称预售证） 在建设项目取得施工证及工程进度将达到楼层总高度三分之二的前四十天向国土房管部门申办商品房面积预测，并在工程进度达到楼层总高度三分之二后向国土房管部门申领预售证。 （六）第六主要工作阶段：办理《建设工程规划验收合格证》（以下简称合格证） 建设项目全面竣工（含外墙装修），建设工程用地范围周边绿化环境、道路设施建设完毕，相关临建的围墙及其它构筑物全部拆除后，向市规划部门首先申办规划验线，并取得验线册方可申办合格证。 (七)第七主要工作阶段：办理建设工程竣工验收备案表（以下简称竣工备案） 建设项目完成规划、消防、环保、人防验收工作并取得《建设工程竣工验收档案认可书》（建委办理）后，向建设部门申办竣工备案表。 二、规划报建工作程序及流程 （一）负责办理项目公司开发资质相关工作； 房地产开发企业必须办理了《开发资质》才能进行房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。新设立的房地产开发企业定为暂定级。各个资质等级相应具备建设规模的标准，一级资质的建设规模不受限制，二级资质及二级资质以下的建设规模为25万平方米以下，具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定。 申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明材料： 1、企业资质等级申报表： 2、房地产开发企业资质证