湖南房地业发展的实证研究.doc

湖南房地产业发展的实证研究 今年以来，国家针对房地产出台了一系列新的调控政策，目前实施效果如何？未来走势怎样？各级政府和社会各界都非常关注。本文在对2000年以来湖南房地产业发展现状以及新一轮房地产调控政策对湖南影响分析的基础上，着重就房地产业与经济增长的关系、湖南房地产业发展潜力进行实证分析。 一、历史回顾：湖南房地产业具有较好的发展基础 （一）房地产业发展加快，地位日益提高。一是房地产业规模不断扩大。2009年，全省房地产开发企业由2000年的703家发展到3124家，比2000年增长3.4倍；房地产开发企业经营总收入由2000年的46.40亿元增加到804.86亿元，利润总额由2000年亏损0.43亿元转变为盈利42.94亿元。物业服务业和房地产中介快速发展。2009年，物业服务企业由2006年1354家发展到2110家。二是房地产业成为拉动经济增长重要力量之一。2009年，房地产业增加值400.11亿元，占GDP的比重为3%，占第三产业的比重为7.3%。三是房地产业发展大幅增加了财政税收。2006—2009年，房地产累计实现税收722.6亿元，年均增长26.2%，占全省地方税收的33.5%。四是房地产业发展有力带动了就业增长。2009年，房地产业从业人员达8.27万人，比2000年增长2倍；从业人员占城镇单位从业人员的比重由2000年的0.37%提高到1.72%。 （二）房地产投资持续扩大，结构不断优化。2009年，全省房地产开发投资1084.66亿元，比2000年增长13.5倍，年均增长34.6%，比同期全社会固定资产投资年均增速快11.3个百分点，占全社会固定资产投资的比重由2000年的7%提高到14.1%。在投资规模扩大的同时，投资结构进一步优化。一是住宅投资占比逐年上升。2009年，住宅投资837.54亿元，占房地产业投资的比重由2000年的53.8%上升到77.2%。其中，90平方米以下住宅投资149.63亿元，增长41.4%，高于住宅投资增速22.3个百分点；办公楼投资15.48亿元，占比由3.2%下降到1.4%。二是私营企业发展迅猛。2009年，私营房地产开发企业个数占比由2000年的11.8%上升到48.4%。三是资金来源日趋多元化。2009年，在房地产开发企业资金来源中，定金及预收款、个人按揭贷款为主的其他资金659.91亿元，占比由2000年的43.1%上升到46.2%；国内贷款232.83亿元，占比由2000年的19.4%下降为16.3%。 （三）销售形势日益活跃，市场化程度提高。随着经济不断发展和居民收入提高，商品房销售快速增长。2000—2009年，全省累计商品房屋销售面积15944万平方米，销售额3274亿元，年均分别增长28.1%和41.7%。其中，2009年商品房屋销售面积3513.72万平方米，销售额941.6亿元，分别比2000年增长8.3倍和22.1倍。随着住房制度改革推进和市场需求不断增长，房地产业市场化程度显著提高。2000—2008年，全省房地产企业开发的商品房屋竣工面积占全社会房屋建设竣工面积的比重（简称市场化系数）由5.3%提升到21%，年均提高2个百分点。其中，住宅市场化系数从5.2%提升到21.7%，年均提高2.1个百分点。 （四）住房保障成效显著，居住条件日益改善。2000年以来，湖南出台和实施了一系列住房保障政策措施，加大民生住房保障投入力度，成效明显。一是廉租住房保障力度加大。2009年，全省廉租住房保障资金由2006年的0.4亿元增加到41.32亿元，筹集面积由2006年的14.6万平方米增加到356.97万平方米，保障户数由2006年的3408户增加到285500户，分别比2006年增长102.3倍、23.5倍和82.8倍。二是经济适用住房建设成效明显。2009年，全省经济适用住房投资由2006年的13.8亿元增加到37.83亿元，实际解决户数由2006年的13121户增加到14592户。三是居住水平明显提高。2009年，全省城镇居民人均居住面积30.2平方米，农村人均住房面积41.69平方米，分别比2000年增加18.45平方米和10.79平方米。住宅成套率、住房质量显著提高。2000—2009年累计竣工商品住宅12393.06万平方米，占同期房屋竣工面积的81.8%。 尽管当前我省房地产市场整体发展良好，但依然存在一些不能忽视的问题，主要表现在： ⒈规模偏小。从投资看，2009年，湖南房地产开发投资额只占全国的3%，低于全社会固定资产投资的占比（3.4%）。其中，规模5亿元以上的房地产开发企业完成投资额35.01亿元，只占全国同类型企业投资额的0.5%（2008年）。从资产看，2009年，湖南房地产企业总资产为3485.62亿元，平均每个企业资产为1.