旧住宅区物业管理实施路径浅谈.docVIP

旧住宅区物业管理实施路径浅谈一、沈阳市旧住宅区推行物业管理的难点分析 1．基础设施仍显薄弱。尽管沈阳市旧住宅区已进行了全面改造，但由于其在建设时设计标准低，配套设施落后，存在先天不足，故仍存在基础设施薄弱的问题，给物业管理的实施带来难题。在规划之初这些旧住宅区基本没有围墙，无物业办公用房，缺少健身活动场所，小区绿地少，无停车位，小区客观存在的缺陷很难弥补。此外，旧住宅区历时较久，设备设施老化破旧，屋面漏雨、墙体长毛等质量问题大量存在，虽进行了相应改造，但后续的维修保养仍需大量的资金投入。一些旧住宅区长期处于无人管理的状态，小区环境差，秩序混乱等问题都严重阻碍了物业管理工作的顺利开展。 2．旧住宅区居民对物业管理认识不清或漠不关心。沈阳市旧住宅区多为一些国有企业的职工住宅，这些小区老年人多、低收入群体多，消费能力偏低、观念滞后，居民对物业管理的认识模糊。此外，沈阳市旧住宅区多位于城市的中心区，沈河、和平居多，这些小区地理位置优越，有较好的商业和教育资源，吸引了大量的购房者，这些购房者的目的不为了居住，而为了学区、投资等，导致房屋长期处于空置或出租状态。业主不在小区居住，不考虑小区环境改善，现有租房者更多地考虑租金，不愿意承担物业费，小区的物业管理无人问津。旧住宅区居住群体的特殊性，导致居民普遍对物业管理认识不清或漠不关心。 3．物业管理资金不足。旧住宅区物业管理资金来源何处，如何落实，已成为物业管理工作的难题。旧住宅区物业收费标准较低，在维持基本的保洁保安方面已略显困难。还由于居民收入普遍偏低，对物业管理认识不足，流动人口多，导致物业费收缴率偏低。另一方面，旧住宅区的配套设施少，无办公和活动用房，可盈利性设施少，后期维修管理中资金投入大，这使得物业企业很难获得经营管理方面的收入，还需大量的资金投入来进行设备设施、屋面路面等的维修养护。如要进行更好的封闭式管理，还需进行围墙、门禁系统等的投入。资金不足直接导致物业接管旧住宅区成为难题。 二、沈阳市旧住宅区推行物业管理的建议 1．制定切实可行的物业管理实施方案。根据2012年10月出台的《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中对落实旧住宅区管理及扶持方面的意见，建立成熟的旧住宅区物业管理体制，制定相关的具体实施方案，保障物业企业及业主的权益。针对物业接管、小区环境综合治理、困难职工补助等方面，制定具体的、切实可行的优惠奖励扶持政策，并把措施落到实处，让旧住宅区的物业管理有法可依，物业企业有信心接管旧住宅区，小区的困难职工能够获得相应的补助从而接受物业管理，进而推动旧住宅区物业管理的专业化进程。 2．针对旧住宅区的现有状况采取不同的物业管理模式。由于旧住宅区的先天缺陷，多数不能直接引入规范的物业管理，应根据不同的条件，采取不同的物业管理模式，逐步实现物业管理的专业化、规范化。在《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中提出旧住宅区经过改造后一律实行物业化管理，其具体管理模式由业主大会决定，可采取选聘专业物业企业，社区居委会牵头组建物业中心，聘请物业职业经理人及自行管理等模式。采用何种模式应根据小区条件进行选择：（1）对于规划较好，小区停车、绿化、道路、房屋质量等能满足要求，能封闭的小区，可聘请专业物业企业进行规范化管理。（2）对于条件一般，有必要的配套设施，已进行综合改造，具备基本的准物业管理条件，但尚不具备引入专业物业企业进行规范服务的旧住宅区，可采取社区准物业管理模式。由社区居委会牵头组建物业服务中心，为居民提供基本的物业服务。（3）对于基础条件差，居民收入普遍偏低的旧住宅区，可采取业主委员会领导下的自行管理。（4）若旧住宅区为企业职工住宅，原企业仍存在，有一定经济实力，可由企业进行相应管理。 3．提供质价相符的差异化管理和服务，做到物业费公开透明。物业企业要提供服务，就必须收取相应的费用；业主缴纳物业费，就应该获得相应的服务。但由于业主对于物业费的收费标准，费用用在何处，享受什么样的服务并不明确，经常觉得物业收费标准高，提供的服务少并且不到位，不愿缴纳物业费，从而导致旧住宅区的物业收费困难。针对此，在物业收费工作中，物业企业要向业主明确收费项目和收费标准，并提供质价相符的物业服务。由于旧住宅区基础条件不同，不能实行统一的收费标准和服务项目，应根据小区条件提供不同的服务，收取不同的费用，实行差异化管理和服务。业主委员会与物业企业沟通提出适合的服务范畴，确定合理的收费标准。物业企业把经物价部门核准的物业费标准在小区公告，做到收费透明化，并公开物业支出，让业主做到心中有数，取得业主信任，为物业费的收取奠定良好的基础。同时物业企业应不断地提高服务水平，为业主提供方便及时的优质服务，让业主享受到居住生活的方便和安全。 4．提高居民对物业物业管理的认识