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物业管理方式探析作者：韩艳红 陆玉麒 单位：南京师范大学地理科学学院 南京晓庄学院 城中村推行物业管理的博弈分析 1.博弈顺序分析城中村实施物业管理的先后顺序为：政府（房地产行政主管部门）选择、业委会（村集体）选择、物业管理公司选择。为了研究的方便，在此本文将城中村物业管理博弈的各参与人均以字母命名：政府（房地产行政主管部门）用g表示业委会（村集体）用p表示物业管理公司用m表示。政府（房地产行政主管部门）选择：两种选择分别是激励和不激励，激励用Sg1表示，不激励用Sg2表示。业委会（村集体）选择：业委会（村集体）相对于政府（房地产行政主管部门）的决策，有两种选择，即实施物业管理和不实施物业管理，实施物业管理用Sp1表示，不实施物业管理用Sp2表示。当业委会（村集体）选择不实施物业管理Sp2的时候，博弈结束，当业委会（村集体）选择实施物业管理Sp1的时候，进入物业管理公司选择。物业管理公司选择：物业管理公司有两种选择，参与管理和不参与管理，参与管理用Sm1表示，不参与管理用Sm2表示。城中村实施物业管理动态博弈模型中，政府（房地产行政主管部门）根据城市发展的需要首先做出是否激励的选择，然后业委会（村集体）结合自己的收益选择是否实施物业管理，如果村集体决定不实施物业管理，博弈就结束了；如果业委会（村集体）决定在本辖区实施物业管理，物业管理公司再根据自己的收益情况选择是否参与管理，这样就构成了城中村实施物业管理“博弈树”。实现城中村物业管理有下列几种模式(见表)。从表中可以看出，这四种模式依次为：政府（房地产行政主管部门）激励时，物业管理公司进行管理的模式；政府（房地产行政主管部门）激励时，业委会（村集体）自行管理的模式；政府不激励时，物业管理公司进行管理的模式；政府不激励时，业委会（村集体）自行管理的模式。 2.博弈决策分析①政府（房地产行政主管部门）是否激励城中村物业管理工作。房地产行政主管部门是否对城中村实施物业管理工作予以激励，取决于房地产行政主管部门的收益。如果城中村的卫生环境以及治安状况等不足以对城市的可持续发展造成严重影响，则房地产行政主管部门不会对城中村实施物业管理工作采取激励措施；如果房地产行政主管部门可以通过严打、综合整治等低成本方式维持城市的可持续发展，房地产行政主管部门同样不会对城中村实施物业管理予以激励；只有当城中村的贫富差距悬殊，卫生状况恶化，治安形式非常严峻的时候，房地产行政主管部门才会对城中村实施物业管理工作予以激励。即当Ug（Sg1）ge;Ug（Sg2）时，房地产行政主管部门对城中村物业管理工作采取激励机制;当Ug（Sg1）le;Ug（Sg2）时，房地产行政主管部门对城中村实施物业管理工作不予以激励。（Ug表示房地产行政主管部门在城中村实施物业管理的收益）②物业管理公司是否参与城中村物业管理。物业管理公司是否参与城中村物业管理工作，取决于物业管理公司的收益。当物业管理公司参与城中村物业管理的收益大于物业管理公司从事其他项目物业管理的平均利润时，则会参与城中村物业管理工作；当物业管理公司参与城中村物业管理的收益要小于物业管理公司从事其他项目物业管理的平均利润时，则不参与城中村物业管理工作。当Um（Sgi，Sp1，Sm1）ge;Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1，2）时，社会物业管理公司参与管理；当Um（Sgi，Sp1，Sm1）le;Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1，2）时，社会物业管理公司不予管理。（Um表示房地产行政主管部门在城中村实施物业管理的收益）。③业委会（村集体）是否委托物业管理公司进行管理。业委会是否委托物业管理进行管理，取决于业委会委托物业管理公司管理的收益与自行管理收益的比较。当业委会委托物业管理公司进行管理，业委会的收益大于自行管理的收益时，业委会委托物业管理公司进行管理；当业委会委托物业管理公司进行管理的收益小于自行管理的收益时，业委会自行管理。当Up（Sgi，Sp1，Sm1）ge;Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1、2）时，物业管理公司进行管理；当Up（Sgi，Sp1，Sm1）le;Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1、2）时，业委会自行管理。（Up表示房地产行政主管部门在城中村实施物业管理的收益）3.均衡结果的前提必要条件分析综上所述，城中村实施物业管理各均衡结果的前提必要条件为：①政府激励、村集体委托社会物业管理公司进行管理需满足的条件为：Ug（Sg1）ge;Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）ge;Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）Um（Sgi，Sp1，Sm1）ge;Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）②政府激励、村集体自行管理需满足的条件为：Ug（Sg1）ge;Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）le;Up（Sgi，S