房地产企业有关会计核算.ppt

商业银行个人住房贷款会计核算 个人住房贷款应具备下列条件： （1）有合法的身份。 （2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。 （3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。 （4）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。 （5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。 （6）贷款行规定的其他条 办理房贷步骤： 第一步：借款人要与目标楼盘的开发商签订《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》，并支付一定的首付款。 第二步：选择贷款银行。在一般情况下，借款人是不可以随意选择自己房屋贷款的银行的，开发商会出于自身利益，对于自己楼盘的房贷有指定银行。当然，也有一些开发商是不指定银行的。所以，借款人在办理房贷前要从开发商处了解自己是否有自主选择贷款银行的权利。 第三步：准备银行规定的所有资料，到现场办理。 楼盘的工作人员和银行的房贷部人员提醒客户，在办理房贷签合同的时候，还有很多方面需要注意的。比如说还款的方式，提供的资料等。 房贷政策 2012年4月国务院颁发《国十条》要求金融机构对个人房贷实行差别化信贷： ●对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30% 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 其他规定 贷款最高为所购（建造、大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80%； 贷款期限一般最长不超过30年。贷款利率按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。 还款方式： 贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。 等额本息还款法：是银行默认的还款方式，是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法。 其特点是每月还款的本息和一样，这种还款方式虽然容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。这种还款方式适合一般的工薪族。 等额本金还款：是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。  其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。所以这种还款方式适合经济收入较好的家庭。 发放贷款的核算 一、开立贷款账户 零售业务部门应填制一式两分“开立贷款账户通知书”，一份留存，另一份送贷款经办网点。 贷款经办网点收到贷款合同副本和“开立贷款账户通知书”后，据以为借款人办理开户手续，将贷款额度、期限、利率、户名、账号等登记在贷款账簿账首，并将贷款账号提供给借款人，借款合同应专夹保管，“开立贷款账户通知书”作贷款凭证的附件。 二、发放贷款 借款人填制一式五联的“个人（住房装修）贷款支付凭证”，贷款经办网点规定审查无误后办理转账，会计分录： 借：个人消费贷款——××贷款户 贷：活期储蓄存款——××存款户 归还贷款本息的核算 ? 一、柜台还款方式的会计处理手续 （一）现金方式 贷款经办网点直接收取现金的处理结计借款人贷款户的利息 借：现金——业务现金户 ? 贷：个人消费贷款——××贷款户 贷：利息收入——个人住房贷款利息收入户 ? 非贷款经办网点代收现金 借：现金——业务现金户 贷：内部往来——××往来户 通过系统内票据传递方式委托会计部门将款项划至贷款经办网点。 贷款经办网点收到款项后作如下处理： 借：内部往来——××往来户 贷：个人消费贷款——××贷款户? 贷：利息收入——个人住房装修贷款利息收入户 委托扣款方式的会计处理手续 借：活期储蓄存款——××存款户 ? 贷：个人消费贷款——××贷款户 贷：利息收入——个人住房装修贷款利息收入户 逾期贷款的核算 每月还款期最后一日，借款人未来归还贷款，贷款经办网点结计借款人贷款户利息，打印一式三联“计算利息清单”，计算机自动计算应偿还贷款本金数，只作逾期记录标志，在账簿上