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第33 卷 第2 期 地 理 科 学 进 展 Vol.33, No.2 2014 年2 月 ProgressinGeography Feb. 2014 2001-2010年南京市区土地出让价格的影响因素 1,2 1 1,2 高金龙 ，陈江龙 ，苏 曦 (1. 中国科学院南京地理与湖泊研究所，南京210008 ；2. 中国科学院大学，北京 100049) 摘 要：土地价格作为土地市场中最具代表性和敏感性的要素，一直是土地市场运行的核心。为进一步厘清城市 发展过程中不同类型土地出让价格的主要影响因素，在土地供需理论基础上，构建了土地价格影响因素的理论分 析研究框架；并以南京市区96 个乡(镇、街道)为基本研究单元，借鉴特征价格模型分析方法，利用2001-2010 年土 地出让数据，对住宅、工业、商服3 种不同用地类型的价格分布影响因素进行分析。结果表明，以经济、人口、区位 及配套设施为核心的需求要素，以及以地质地貌与自然景观为核心的供给要素，共同对土地价格产生影响。不同 用地类型的价格空间分布特征及影响因素存在一定差异：住宅用地更多受需求要素影响，人口规模越大，经济发 展潜力越好，区位条件越优越，其地价越高；工业用地受需求要素影响相对较小，而供给要素对其价格影响相对较 大；商服用地规模门槛较高，环境影响较小，因此其价格主要受需求要素中地方经济水平、人口规模，以及到CBD 的距离等交通条件的影响，而受供给因素影响不显著。 关 键 词：城市土地价格；供需理论；影响因素；南京市区 doi: 10.11820/dlkxjz.2014.02.007 中图分类号：F291.2.1 文献标识码：A 1 引言 地市场完善，土地交易十分活跃，关于城市地价空 间分布的研究十分盛行；而随着土地制度和城市化 随着市场经济的不断发展和完善，地价作为土 的日趋成熟，近年来西方在地价研究方面的成果不 地市场运作的重要信息和价值判断标准，在调节城 多见(常疆等, 2011; 杜德斌等, 1997) 。总体来说，由 市土地利用、优化土地资源配置方面的作用日趋明 于西方发达国家以土地私有制为主，缺少完整权威 显(陈思源等, 2005; 赵松等, 2012) 。因此，深入分析 的土地供给数据，其研究大多集中在早期的理论探 城市地价与各要素间的运行机制和相互关系具有 索(Ando et al, 2004) ，以及城市土地价格的影响因 重要现实意义与学术价值。 素与小尺度空间格局的研究(Shimizu et al, 2007; 对此国外学者针对土地价格影响因素进行了 Tsutsumi et al, 2008; Möller et al, 2009) 。 大量研究，取得了较为丰硕的成果(常疆等, 2011) 。 随着中国土地市场的逐渐完善，国内学者掀起 有学者通过对拉各斯市1984-2000 年住宅、工业和 了一股城市地价研究的热潮(张鸿辉等, 2008) 。倪 商业用地空间变化影响因素的系统分析，指出空间 绍祥等(1994)较早依据土地最高收益原则和最佳利 自相关与政策制度是影响城市地价的最主要因素 用原则，借用阿朗索竞租理论和边际分析方法，对 (Braimoh et al, 2007) ；也有学者基于东京的实证研 苏南某市的综合基准地价进行了评估；王茂春 究，发现了供给和末端消费对城市土地价格的重要 (1997)通过对城市地价空间分布变化规律的系统分 影响(Shimizu et al, 2007) ；还有学者认为区位因素 析，探索了城市地价时间